未过户的房产能否成为法院执行的对象？-法律问答|晖律网

未过户的房产能否成为法院执行的对象？

回答于2024-04-15 阅读（995）

律师回答

摘要：房产未过户法院查扣冻结：根据最高人民法院的规定，如果购房人已支付全部价款并实际占有房产，但未办理过户登记手续，且无过错，法院不得查封、扣押、冻结。然而，在本案中，购房人尚未支付全部价款并未实际占有房产，因此法院维持了对争议房屋的查封。购房人与转让人签订的房屋买卖协议被认定为合法有效，但未过户导致法院可采取强制执行措施。

房产未过户法院能不能查扣冻结
购买的集资房被查封
2011年12月15日，廖女士与赵女士签订房屋买卖协议，约定赵女士将其由重庆市永川某学院集资修建的教职工住房转售给廖女士，选定房屋时一次性支付10万元。
2013年7月，学院通知职工交纳集资购房尾款和选定房号，廖女士通过赵女士选定了房号。然而，就在廖女士准备接房前突然获知，该选定房因赵女士欠游先生借款，被重庆市永川区人民法院2013年3月1日裁定予以查封。
廖女士对执行标的提出异议，今年2月永川法院裁定驳回廖女士异议。廖女士遂向永川法院起诉，请求停止对争议房屋的强制执行，确认其与赵女士之间的协议有效。
永川法院审理认为，廖女士通过转让购房指标的协议取得了购买该房屋的权利，对该房屋享有可期待的物权，法院查封处置后必然导致廖女士权利落空。一审判决停止对该房屋的强制执行，房屋买卖协议合法有效。
游先生不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。
二审审理认为，法院对争议房屋予以查封之前，廖女士尚未支付完争议房屋的全部价款，亦未实际占有、使用该房屋，故廖女士要求停止对争议房屋采取强制执行措施的理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
据此，重庆五中院对该案予以部分改判，认定转让单位购房指标有效，但维持查封该房屋，不停止对争议房屋的强制执行。
房产未过户法院能否查扣冻结
本案房屋买卖协议书的实质是赵女士向廖女士转让本案争议房屋的购房指标。学院《申购办法》内部规定“未经学校同意不得转让、出售”，不能约束和对抗非学校教职工以外的第三人，且该协议的内容不违反我国相关法律、法规的规定，故廖女士与赵女士签订的房屋买卖协议书合法有效。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，法院作出了如上终审判决。

延伸阅读

结语：根据最高人民法院的规定，本案中廖女士与赵女士签订的房屋买卖协议书合法有效。然而，由于廖女士尚未支付完争议房屋的全部价款并未办理过户登记手续，法院决定维持对该房屋的查封，不停止强制执行。这一判决符合法律规定，保护了合法权益。房产未过户时，法院有权进行查扣冻结。

法律依据

中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第三编执行程序第二十一章执行措施第二百四十九条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。
人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第三编执行程序第二十一章执行措施第二百五十八条在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第三编执行程序第二十一章执行措施第二百五十四条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

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