如何保障房地产纠纷的权利-法律问答|晖律网

如何保障房地产纠纷的权利

回答于2024-04-13 阅读（2745）

律师回答

摘要：本文解答了商品房买卖合同纠纷、夫妻共同债务以及判断房子实际建设期的问题。《司法解释》第十八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未签字告知买受人将房屋抵押给第三人或者将房屋出售给第三人的,买受人可以要求解除商品房买卖合同并退房。如果你在2005年4月13日搬进了这所房子,因此没有法律理由终止合同。对于夫妻共同债务,根据《司法解释》第十八条规定,卖方应承担违约责任,如果婚前购买的商品房,由于你在婚前履

由于房产纠纷在老百姓看来已经变得很常见了，因此不需要特别惊讶。这些纠纷不仅发生在房屋销售过程中，而且存在于家庭成员之间。我们对近期收到的读者来信中的代表性案例进行了梳理，同时请专门的法律专家进行了解答。吴小姐问：2004年5月16日，我和开发商签订了《商品房买卖合同》。合同约定自实际交付之日起90日内出具房屋所有权证、契据证、土地证，但不承担违约责任。我在2005年4月13日搬进了这所房子。截至2006年2月，该房屋的土地证尚未发放。我可以要求解除商品房买卖合同并退房吗？
答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），仅仅是因为“商品房买卖合同订立后，出卖人未签字“告知买受人将房屋抵押给第三人”或者“商品房买卖合同订立后出卖人将房屋出售给第三人”的合同，导致买受人无法取得房屋。然而，你实际上是在2005年4月13日搬进这所房子的，因此没有法律理由终止合同。根据《司法解释》第十八条规定，因出卖人原因，买受人未在商品房买卖合同约定的房屋权属登记期限内取得房屋所有权证的，除双方另有约定外，卖方应承担违约责任。合同中没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款计收利息标准计算。”虽然您与开发商签订的商品房买卖合同中没有违约责任，但根据上述司法解释，开发商应按支付的购房款×中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即万分之二点一）×自2005年7月14日起至土地证办理完毕之日止的天数支付违约金。陈先生问：我婚前买了一套商品房。首付是我付的。与银行的抵押合同也是以我的名义签订的。结婚后，我和妻子一起付清了房贷的余款。因为不和，我们要离婚了。我妻子说她在房子里有一份股份，要我按房子市值的一半付给她。我需要付钱吗？
A：根据陈先生的解释，由于是陈先生签订房屋买卖合同，合同义务由他在婚前履行，相应的合同权利应由他单独享有，因此房屋是陈先生的个人财产。至于购房产生的按揭贷款，陈先生与银行之间的债权债务关系是婚前形成的，属于其个人债务。他和妻子在婚姻关系存续期间共同偿还的抵押贷款余额，应视为使用夫妻共同财产偿还陈先生的个人婚前债务。离婚时，陈先生应按共同还款的一半向妻子支付赔偿金，这是客观上对房屋保值增值的一种补偿。第三，如何知道房子的年代？李小姐问：我在一个居民区看到一栋房子。房东说，这是1999年建的，房产证是2000年5月拿到的，土地使用证上标明的用地期限是2065年5月20日。这两个日期中哪一个能反映房子的实际建设期？如果房东故意隐瞒，我怎么核实？
A:这两个日期都不能反映房子的建设期。房产证上的日期只能反映房屋所有人实际取得产权的日期。如果是二手房，有的已经转手2至3次，因此房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋的实际竣工日期。此外，根据土地使用权证上显示的截止日期，可以推断该房屋于1995年5月20日取得土地使用权，但无法判断开发商是否在取得土地使用权后就开始建房。
如果李小姐想知道房子的建设期，可以去房管局，或者问问邻居、街道和物业管理公司。最后，李小姐也可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋实际工期与房东所说的不符，房东应承担违约责任。

延伸阅读

商品房买卖合同纠纷是消费者维权中较为常见的一种。根据民法典相关规定，消费者在购房过程中，应当与开发商签订书面商品房买卖合同，明确购房事项、房价、付款方式等合同条款。如果开发商违反合同约定，消费者可以依法维权。

在商品房买卖合同纠纷中，消费者可以依法主张以下权利：一是要求开发商按照合同约定交付商品房；二是要求开发商按照合同约定支付房价款；三是要求开发商承担违约责任。

根据民法典相关规定，商品房买卖合同纠纷可以通过协商、调解、仲裁和诉讼等方式解决。如果消费者无法通过协商、调解、仲裁等方式解决问题，可以通过诉讼来维权。

在解决商品房买卖合同纠纷时，消费者应当提供证据证明自己的购房事实以及合同约定的内容。同时，消费者应当合法合规地维权，不得损害国家、集体和第三人的利益，不得采取非法手段损害他人利益。

总之，商品房买卖合同纠纷是消费者维权中重要的一环。消费者应当加强法律意识，了解自己的权利和义务，在购房过程中与开发商签订合法合规的合同，维护自身权益。如果开发商违反合同约定，消费者可以通过依法维权来维护自己的权益。

结语：根据房产纠纷的常见性，我们不惊讶于这些纠纷的存在。然而，在解决纠纷时，我们需要了解相关法律规定和专家意见。对于吴小姐的问题，根据最高人民法院《司法解释》第十八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未签字告知买受人将房屋抵押给第三人或者商品房买卖合同订立后出卖人将房屋出售给第三人的，买受人可以要求解除商品房买卖合同并退房。因此，吴小姐可以在法律专家的指导下，根据合同约定要求解除商品房买卖合同并退房。对于陈先生和妻子的问题，根据《司法解释》第十八条规定，因出卖人原因，买受人未在商品房买卖合同约定的房屋权属登记期限内取得房屋所有权证的，除双方另有约定外，卖方应承担违约责任。因此，如果陈先生认为妻子隐瞒了房屋的实际建设期，他可以要求妻子承担违约责任。对于李小姐的问题，根据《司法解释》第十八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未签字告知买受人将房屋抵押给第三人或者商品房买卖合同订立后出卖人将房屋出售给第三人的，买受人可以要求解除商品房买卖合同并退房。因此，李小姐可以要求房东承担违约责任。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第八条\t依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
民法典\t第二百三十五条\t无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第二条\t当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

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