确立不动产抵押权善意取得的相关制度有哪些-法律问答|晖律网

确立不动产抵押权善意取得的相关制度有哪些

回答于2024-04-08 阅读（2201）

律师回答

摘要：本文探讨了不动产抵押权善意取得制度必要性。不动产登记法已规定不动产应登记,但实际情况是大量不动产未登记。由于农村地区不动产登记意识不足,登记情况更为复杂。为解决纠纷,不动产抵押权善意取得制度很有必要。该制度可以让债权人基于乡情人情、契约或费用条据等材料了解不动产真实权利状况,避免因未登记而产生的纠纷。从制度系统性、安全性比较来看,所有权人牺牲最大的是所有权的善意取得制度,因此立法者应选择并确立抵押

【个人抵押小额贷款】的抵押权善意取得制度必要性

我国正在开展民法典的制定工作,制定民法典是中国的伟大事业之一。在制定过程中,我们需要考虑中国实际国情,从而设立符合中国国情的制度。因此,我们需要确立不动产抵押权善意取得制度,以满足中国实际情况的需求。我国有关不动产之实际情况是,尽管我们的土地管理法、房地法以及私有房屋登记管理办法中均规定土地及房产这些不动产应当登记,但是我国土地所有权、使用权以及房屋所有权、抵押权等大量存在未登记的情况。尤其是广大的农村,村民们极少将自己的房屋进行产权登记。农村的土地所有权、国家土地所有权也极少登记,这些未登记的不动产实务中照样认可其产权,其交易、流转照样进行,并没有因其未加登记而有所影响,出现了纠纷后,实务中仍可以基于知情人了解的情况、当事人手中的契约、建房时支出的费用条据、村与村之间土地天然形成的界线、“土地改革”或“三包四固定”划定的界线、农村集体组织上交公粮的耕地亩数等材料来解决纠纷。虽然依据这样的材料解决起来颇为费时费力,且有时也有极大的分歧,但广大的农村就是在此情况下肯认产权,定纷止争的。
长期以来形成的这一习惯性做法,可以说是积重难返,要想在短时间内全部摒弃,改为非作登记不得有产权,非作登记交易不得生效,显然是做不到,也不太现实。尽管许多省份已着手开始给长期以来未曾确权发证的不动产进行确权发证工作,但其进展情况之缓慢和艰难,说明这并非一日之功。因此,即使我国的民法典能很快出台,即使政府主管部门及其工作人员高效率的工作,这种情况仍然会存留相当长一段时间。大量的普遍的不动产未登记将无法使市场交易的主体能极为简单快速地知悉不动产真正的权利状况,无权处分在不动产已登记时,尚且存在,在未登记的情况下,将更为普遍。因此,利用善意取得制度来救济第三人之利益就极为必要。所以,在我国民法典确立善意取得之制度(其中含抵押权之善意取得制度)是有着现实的意义的。从制度的系统性、安全性比较来看,对所有权人牺牲最大的是所有权的善意取得制度,立法者在确定立法政策时,为保护交易的安全都能选择所有权的善意取得。那么,对所有权人只是存在牺牲可能性的不动产抵押权善意取得制度就更应得到选择并予以确立(注:只有当债务人到期不履行债务时才可以实现抵押权)。为保护交易安全、维护公示方法的公信力,建立包含不动产抵押权善意取得在内的善意取得制度是必要的,也是可行的。
从公平角度看,无权处分人得以处分他人的不动产而设置抵押权,在许多时候,不动产所有权人是有一定责任的。比如所有权人未办理不动产登记、履行不动产登记手续,未取得法定的公示公信力;所有权人将不动产登记到了他人的名下,虽然真实的所有权人与登记簿上的所有权之间有约定,但该种约定债权人不知悉或不应知悉;所有权人委托他人办理产权登记,对将产权登记到谁的名下,所有权人?抑或受托人?缺乏明确的约定,当受托人为图省事或因其他原因而将不动产产权登记到自己名下等,均会导致无权处分不动产而对方并不知悉的情况。在此种情况下,所有权人应当对自己已有责任的行为担负不利结果,而不能让债权人在不知悉、不应知悉、无任何过失的情况去担负不动产抵押权不成立的不利的后果,倘若不是这样的,对债权人而言就太不公平了。

延伸阅读

抵押权是指债务人将其不动产作为抵押物向债权人提供担保的一种权利。不动产抵押权善意取得制度是抵押权制度中的一项重要规定，旨在保护善意第三人的利益，促进社会经济的发展。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，不动产抵押权自抵押合同生效时设立。同时，根据该法第四百零七条规定，抵押权人可以善意取得抵押物的所有权。这意味着，在抵押权人取得抵押物所有权的过程中，只要其取得抵押物时是善意且无过失的，就可以取得抵押物的所有权。

这一制度对于抵押权人来说，可以有效地保护其利益，减少抵押物价值波动给抵押权人带来的风险。同时，对于善意第三人来说，也可以增加其对抵押物的信心，促进交易的发展。

不动产抵押权善意取得制度有助于维护抵押权人和善意第三人的利益，是保证社会经济稳定发展的重要规定。

结语：民法典制定过程中,确立不动产抵押权善意取得制度是必要的。目前,虽然许多省份已开始给长期以来未曾确权发证的不动产进行确权发证工作,但进展情况缓慢且艰难。同时,大量普遍的不动产未登记,这将导致市场交易的主体能极为简单快速地知悉不动产真正的权利状况,无权处分在不动产已登记时,尚且存在,在未登记的情况下,将更为普遍。因此,利用善意取得制度来救济第三人之利益就极为必要。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

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