预售许可证对于房屋销售的影响-法律问答|晖律网

摘要：商品房预售必须取得预售许可证，否则无法进行销售。开发商需取得预售许可证才能签订期房销售合同，消费者需具备民事行为能力，没有预售许可证的开发商不能销售商品房。故意隐瞒预售许可证事实的开发商需返还购房款并赔偿损失，善意购买者需支付房屋使用费。购买方需提供故意隐瞒证据，建议购房者不要购买没有预售许可证的商品房，可请律师陪同签订购房合同。

首先，我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。
(一)开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实，购买方能获得哪些赔偿?
根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(二)销售没有预售许可证的商品房，合同被认定无效后，出卖人能否要求买受人支付房屋使用费?
根据购买方是否为善意购买，支付房屋使用费的标准不一。作为善意买受人，房屋使用费数额的确定，应以双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准。如果不是善意买受人，房屋使用费数额的确定，按照同地段同房型市场租赁价确定。
最后需要提醒购房者的是在诉讼中，出卖方故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的证据需由购买方举证。因此为了避免举证不力以及其他法律纠纷，避免自己的权益受到损失，建议您还是不要购买没有预售许可证的商品房，为了防止开发商故意隐瞒，可以请律师陪同签订购房合同，以便更好地维护自己的合法权益。

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