怎样避免因无效购房合同而产生的法律问题？-法律问答|晖律网

怎样避免因无效购房合同而产生的法律问题？

回答于2024-05-05 阅读（2811）

律师回答

摘要：本文介绍了常见的合同无效购房合同情况及其处理方式。包括购房合同违反法律法规、未达到法定婚龄、患有严重的精神疾病、宣告失踪或宣告死亡、被宣告为无民事行为能力人或限制民事行为能力人、以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体或第三人利益、未取得预售许可证就销售房屋等。购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销,或者退房。如果房屋主体结构不合格,购房人也有权退房。

常见的合同无效购房合同包括以下几种情况：
1.购房合同因违反法律法规而无效；
2.购房合同签订时，双方当事人未达到法定婚龄；
3.购房合同签订时，一方当事人患有严重的精神疾病，影响合同的履行；
4.购房合同签订时，一方当事人处于宣告失踪的状态，影响合同的履行；
5.购房合同签订时，一方当事人被宣告为失踪或宣告死亡，影响合同的履行；
6.购房合同签订时，一方当事人被宣告为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，影响合同的履行；
7.购房合同签订时，一方当事人以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更合同，影响合同的履行；
8.购房合同签订时，一方当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，影响合同的履行；
9.购房合同签订时，一方当事人以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体或第三人利益的，影响合同的履行。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,如没有取得预售许可证就销售房屋,则购房合同无效,购房人无权退房。
2、购房合同被依法撤销。对于购房人因重大误解,或者显失公平而订立的合同,或者开发商存在欺诈、胁迫、乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销,但购房人需要举证证明。
3、套型与设计图纸不一致。购房人所购房屋的套型如与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,购房人有权退房。
4、面积误差。凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出3%,购房人有权退房。
5、规划设计变更。开发商擅自变更规划设计,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的,购房人有权退房。
6、房屋主体结构质量不合格,主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权据此退房。除了上述法定退房情况外,购房人还可以通过在购房合同,或其附件,或补充协议等书面形式中约定可以退房的其他情况。

延伸阅读

结语：以上是关于常见合同无效购房合同的分析和解答,如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,或者购房人所购房屋的套型与设计图纸不一致、面积误差、规划设计变更或房屋主体结构质量不合格等情形,购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销,或者退房。同时,购房人也应该在购房合同中明确约定可以退房的其他情况。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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