能否修改房屋买卖协议中的履行主体？-法律问答|晖律网

能否修改房屋买卖协议中的履行主体？

回答于2024-04-26 阅读（1008）

律师回答

摘要：房屋买卖协议可变更履行主体，但需协商一致。商品房买卖合同无效的情形包括出卖人主体不当、买受人主体不当、出卖人故意隐瞒抵押事实和出卖人将拆迁安置房屋销售给他人。根据最高法院司法解释，购房者可要求确认合同无效并获赔偿。

一、房屋买卖协议可否变更履行主体
1、依据我国相关法律的规定，如果经双方当事人同意的，可以对合同进行变更，所以在协商一致情况下，房屋买卖协议可以变更履行的主体。
2、《民法典》第五百四十三条【协议变更合同】当事人协商一致，可以变更合同。
二、商品房买卖合同无效的几种情形
1、出卖人主体不当导致的合同无效。
包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围；后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。
2、买受人主体不当导致的合同无效。
这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。
3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。
出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者；二是，由施工单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。如开发商不能按阴合同支付施工单位工程款，施工单位可以运用法律规定的工程价款优先受偿权，对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者。对此，最高法院司法解释规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。
4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。
出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人接受货币补偿，或者异地安置。对此，最高法院司法解释规定，对于这种情况，买受人可以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。

延伸阅读

结语：根据以上情况，房屋买卖协议的履行主体可以在协商一致的情况下进行变更。然而，商品房买卖合同可能存在多种无效情形，如出卖人主体不当、买受人主体不当、出卖人故意隐瞒抵押事实以及出卖人将拆迁安置房屋销售给他人等。对于这些情况，最高法院司法解释规定，购房者可以请求法院确认合同无效，并要求相应的赔偿。因此，在房屋买卖过程中，双方应慎重选择合适的履行主体，遵守相关法律法规，以确保合同的有效性和权益的保护。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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