二手房押金需要注意什么-法律问答|晖律网

二手房押金需要注意什么

回答于2024-04-26 阅读（296）

律师回答

摘要：本文主要介绍了影响房屋交易的因素及其重要性。其中,房产证作为购房者进行房屋交易的重要依据,具有抵押和转售的权利;房屋产权明晰能够有效避免纠纷;交易房屋的出租情况会影响购房者的使用权益;二手房的土地情况、市政规划、福利性住房、单位房屋是否侵权、物业管理费是否拖欠、中介公司是否违规、合同是否明确等都会影响房屋交易。因此,购房者应当充分了解这些因素,以避免房屋交易中出现不必要的麻烦和纠纷。

房屋所有权的证明是房产证。当房屋交易没有房产证时，购房者拿不到房子的风险很大。房屋所有人可以将房产证抵押或者转售，即使以后不办理，房屋所有人也可以抵押或者转售。所以最好选择有房产证的房子进行交易。（二）房屋产权是否明晰。只有部分共有人擅自处分共有财产的，买受人与其他共有人签订的买卖合同一般无效。（三）交易房屋是否出租。如果购房者只看房产证，只注意过户手续，而不注意是否有租赁，购房者很可能拿到无法及时入住或使用的房产。
因为我国，包括大多数国家，都承认“买卖不违背租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗先前订立的租赁合同。这一点在实践中被很多购房者和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引发更多纠纷。
（4）二手房的土地情况是否明确，购房者应注意土地使用性质，是划拨还是出让。划拨的土地一般免费使用，政府可以免费收回。转让是指业主已缴纳土地出让金，而买受人对该房屋拥有相对完整的权利。我们还应该注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用权只有40年，而业主已经使用了10年以上，那么购房者按照同一区域内拥有70年土地使用权的商品房价格来衡量，并不划算。
（5）市政规划是否影响
一些房主急于出售二手房，因为他们知道房屋将在5到10年内拆除，或者在房屋附近修建高层住宅，这可能会影响照明、价格和其他市政规划条件。作为买家，他们应该充分了解细节。
（6）福利性住房是否合法
房改房、安居工程、经济适用房属于福利性政策性住房，在转让中有一定的限制，这些住房在土地性质和房屋权属范围上有一定的国家规定，因此，买方在采购时应避免买卖合同与国家法律的冲突。
（7）单位房屋是否侵权
一般单位房屋有成本价职工住房和标准价职工住房。两房土地性质为划拨，出让时需缴纳土地使用费。而且，对于标准房价，一般单位享有部分产权，职工转让时有优先购买权。买受人不注意的，可能与业主一道侵害本单位的合法权益。
（8）物业管理费是否拖欠
部分业主过户时，物业管理费、电费、三气（天然气、暖气、煤气）费长期拖欠，且已拖欠大量费用。购房者在不知情的情况下购买了房屋，所有费用可能都要由购房者承担。
（9）中介公司是否违规
部分中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款中为购房者提供零首付服务，即，买方支付的所有货款都可以从银行骗取。买方认为他利用了银行，但他不知道如果被银行发现，他可能要承担所有责任。（10）合同是否明确。
比如，合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、争议解决、签约日期等问题都要充分考虑。

延伸阅读

房屋交易风险提示：

在房屋交易过程中，买卖双方都应时刻关注市场风险、法律风险以及信用风险。买卖房屋时，应仔细查看房屋的实际情况，了解房屋的产权、抵押、司法查封等情况。同时，应签订规范的房屋买卖合同，明确双方的权利和义务。

如果房屋交易过程中发生纠纷，买卖双方应保持冷静，并及时寻求法律途径解决。在房屋交易过程中，应尽量避免签订“阴阳合同”，以免受到法律制裁。

另外，购买二手房时，应查看房屋的土地使用权性质、房屋的房龄、物业管理情况等，避免购买到存在安全隐患的房屋。

为了降低房屋交易风险，买卖双方应增强法律意识，了解房屋交易的法律规定，避免因为合同条款不明确而产生纠纷。同时，应保持良好的沟通，及时解决交易中出现的问题。

结语：房屋所有权的证明是房产证，没有房产证的房屋交易风险很大。在购买房屋时，购房者应该关注房屋产权是否明晰、是否已出租、土地使用情况、市政规划、福利性住房、单位房屋是否侵权、物业管理费是否拖欠以及中介公司是否违规等问题，并充分了解合同内容，以降低购房风险。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26)\t第五十五条\t住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十三条\t房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第九条\t承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

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