2023房屋买卖合同解除后当事人应否赔偿房屋升值损失-法律问答|晖律网

2023房屋买卖合同解除后当事人应否赔偿房屋升值损失

回答于2024-04-16 阅读（2448）

律师回答

摘要：合同解除后，违约方是否应赔偿房屋升值损失是一个争议的问题。根据《民法典》的规定，除非双方另有约定，否则违约方应全额赔偿直接和间接损失。因此，要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。关于房屋升值部分的确定，可以根据双方协商或参考市场成交价与买卖合同成交价之差，也可以通过专业机构评估确定。为了维护公平交易和遏制违约行为，应正确理解和适用相关法律规定，平衡买卖双方的利益。

房屋买卖合同解除后当事人要不要赔偿房屋升值损失
合同解除后违约方应否赔偿房屋升值部分损失
买房者能否要求差价赔偿，在司法实践中存在许多不同观点。有观点认为，买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿;有观点则认为，房屋升值部分应得到赔偿。2003年3月24日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但由于当时我国房地产市场较为平稳，该解释的加倍赔偿足以弥补守约方的损失。但近年来，房价大幅上涨，该双倍赔偿已难以约束违约的售房人，同时，该司法解释也仅限于商品房买卖纠纷，对于其他的房屋买卖纠纷无法适用。在房屋买卖合同纠纷中，因售房人违约导致合同的履行在法律上或事实上已成为不可能，合同履行后预期可得利益损失不进行保护，对买房者明显有失公平。
综上，支持对房屋升值部分进行损害赔偿，达到了法律效果与社会效果的和谐统一。为了平衡双方当事人利益，遏制违约行为，维护公平交易，在司法实践中应正确理解和适用《民法典》的有关规定，平衡买卖双方的利益。我国《民法典》的规定，赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定得情况下，按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的损失。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取的利益。由于房价上涨，出卖人违约，令买受人造成的间接损失，就包括房屋升值部分的损失，因此要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。
房屋升值部分如何确定
对于房屋升值部分的认定，北京、上海等地法院相应出现了一些判例，上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确认，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从其约定;
二、双方不能协商确定的：
(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
(二)无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日，违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

延伸阅读

结语：综上所述，为了维护公平交易和平衡双方利益，在房屋买卖合同解除后，应当支持对房屋升值部分进行损害赔偿。根据我国《民法典》的规定，除非法律有特别规定或双方另行约定，按照完全赔偿原则，违约方应赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。房屋升值部分的损失属于间接损失，因此要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。对于房屋升值部分的确定，可以根据双方协商约定或参照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差，也可以通过专业机构评估来确定。在确定损失的时间点时，应以保护守约方的利益为基础，并考虑合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等因素。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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