如何判断按揭二手房-法律问答|晖律网

如何判断按揭二手房

回答于2024-04-22 阅读（1331）

律师回答

摘要：判断二手房是否具有抵押权的方法有以下几种：一是询问卖家，通过抵押资料判断二手房是否已经登记；二是向房屋登记机关查询，最有效、最准确的方式是查询房产是否抵押或冻结；三是通过签订房地产买卖合同后一次性提前还清欠银行的全部贷款余额的方式购买抵押二手房，即房东将筹集资金一次性提前偿还欠银行的全部贷款余额，银行解除抵押，房地产交易中心取消抵押；四是买方使用首付款帮助房东归还贷款余额；五是共同向业主原贷款银行

判断二手房是否具有抵押权的方法通常有以下几种：一旦购买的房屋存在抵押，如果出售方未履行房屋担保的债务，债权人就有权通过拍卖来获取受偿，拍卖所得将优先用于偿还债务。这种情况叫做抵押。因为按揭，如果买房人在买房前没有意识到二手房有按揭，那么就不能按约定拿到房子，最后只能要求卖房人返还房款并赔偿损失。因此，如何判断有抵押的二手房是非常重要的。一般来说，有两种判断方法：
<1。询问卖家。二手房按揭，卖方应该是最清楚的。这样，买卖双方就可以通过抵押资料判断二手房是否已经登记。当然，如果卖家故意隐瞒或不清楚，只能采用第二种方法。2向房屋登记机关查询。购房者和业主可以到房产管理部门查询房产是抵押还是冻结，这是最有效、最准确的方式。如果登记簿表明该房屋没有抵押、冻结或其他瑕疵权利，则可以判断该二手房是完整的。实践中，通过以下方式购买抵押二手房是有效的：
（1）双方签订房地产买卖合同后，一次性提前还清欠银行的全部贷款余额，房东将筹集资金一次性提前偿还欠银行的全部贷款余额，然后银行解除抵押，房地产交易中心取消抵押。这样，房东就获得了房屋的全部产权，然后双方就可以按照一般的二手房交易流程完成房屋交易。
（2）买方使用首付款帮助房东归还贷款余额。这种方式的优点是充分利用了资金的流动价值，搞活了购房者的首付，双方共同解决了交易中的最大障碍。
（3）共同向业主原贷款银行申请再融资（再融资）
是指双方在签订房地产买卖合同后共同向业主原贷款银行申请再融资（再融资）。这种方式的优点是无需筹集资金提前还贷，也没有融资压力。取而代之的是，将房东原来的还款义务转移给买受人，通过变更抵押登记，将抵押人由房东变更为买受人；但如果买受人需要到另一家银行贷款，则会出现银行间转按揭的问题。两家银行能否顺利合作将是交易成功的关键。

延伸阅读

二手房抵押权是指房屋所有权人将房屋作为抵押物向金融机构申请贷款时,金融机构依法享有的权利。在二手房交易中,抵押权是一种常见的担保方式。为了保证金融机构的利益,同时也为了保护房屋买家的权益,需要对二手房抵押权进行判断。

判断二手房抵押权的方法有多种。首先,金融机构会要求房屋所有权人提供合法的抵押物,并对抵押物的价值进行评估。其次,金融机构会审查房屋所有权人提供的房屋产权证明,确保房屋的所有权真实有效。此外,金融机构还会对房屋进行实地考察,以了解房屋的使用状况和是否存在权属纠纷等问题。最后,金融机构还会要求房屋所有权人提供贷款用途证明,确保贷款用途合法。

通过以上方法,金融机构可以对二手房抵押权进行充分的判断,降低风险,保护自身利益和购房者的权益。

结语：判断二手房是否具有抵押权,可以采用询问卖家或向房屋登记机关查询的方式。如果卖家故意隐瞒或不清楚,可以采用第二种方式,即向业主原贷款银行申请再融资,将抵押人由房东变更为买受人。但需要注意,这种方式的优点是无需筹集资金提前还贷,也没有融资压力,但缺点是可能存在银行间转按揭的问题。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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