施工保修期等于商品房保修期吗？-法律问答|晖律网

新建商品房保修期与施工保修期是两种不等同的法律关系。施工单位承担土建工程质量保修期一年源于建设部有关建设工程质量管理的规定。现行国家《建筑法》在确定保修期限原则时，强调的是保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则，具体保修期限将由国务院另行规定。而对新建房屋保修责任期限，是对维护新建房屋使用人及广大消费者利益的一项特殊保护，与《建筑法》保证建筑物合理寿命年限内正常使用的原则是相符合的。施工保修期自建设项目竣工之日起计算，而新建商品房的保修期则自房地产权利转移之日起计算，两者在时间上虽有可能重叠，但却完全不一致。
一、住宅质量保证书
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户商定。
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
二、技术合同质保金的质保期多长
《建设工程质量管理条例》第40条；根据建筑法保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者权益原则确定建设工程的最低保修期限：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。竣工验收合格之日确定，由建设单位收到建设工程竣工验收报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并各方签收竣工验收文本日期。
建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

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