什么是承租人的“优先承租权”-法律问答|晖律网

什么是承租人的“优先承租权”

回答于2024-04-17 阅读（602）

律师回答

摘要：本文讲述了在房屋租赁合同中,如果租赁期限已经届满,出租人仍然选择继续出租,那么原承租人在同等条件下有资格优先于其他第三人取得租用权。但享受优先承租权需符合四个要件:一、优先承租权产生的时间节点是租赁合同约定的租赁期届满后;二、出租人有继续对外出租的意思表示;三、承租人有继续承租的意思表示;四、同等条件,如相同的租期、租金、付款方式等。律师提醒,优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定,但也会

在房屋租赁合同中,如果租赁期限已经届满,出租人仍然选择继续出租,那么原承租人在同等条件下有资格优先于其他第三人取得租用权。享受优先承租权，需符合四个要件：
一、优先承租权产生的时间节点是租赁合同约定的租赁期届满后；
二、出租人有继续对外出租的意思表示；
三、承租人有继续承租的意思表示；
四、同等条件，如相同的租期、租金、付款方式等。
律师补充：
优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定，维护租赁秩序，鉴于优先承租权的形成权性质，其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为，若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利，这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会，故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。至于何为同等条件，可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定，即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先承租权行使的情形。
优先承租权是民法典合同编赋予承租人的权利，是法定的债权，其实质上为房屋租赁合同的一个附随义务，无需双方当事人额外约定，只要出租人拒绝承租人以同等条件续租的请求将房屋另租他人，就符合违约责任的构成要件。若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。
【法律依据】
《民法典》
第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

延伸阅读

根据《民法典》第726条规定，承租人的优先承租权受到侵害时，可以请求出租人承担违约责任、侵权责任或者无因管理责任。因此，当承租人的优先承租权受到侵害时，他可以请求出租人承担相应的责任来维护自己的权益。

结语：如果在房屋租赁合同中,租赁期限已经届满,出租人仍然选择继续出租,那么原承租人在同等条件下有资格优先于其他第三人取得租用权。享受优先承租权,需符合四个要件:一、优先承租权产生的时间节点是租赁合同约定的租赁期届满后;二、出租人有继续对外出租的意思表示;三、承租人有继续承租的意思表示;四、同等条件,如相同的租期、租金、付款方式等。律师补充:优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定,维护租赁秩序,鉴于优先承租权的形成权性质,其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为,若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利,这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会,故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。至于何为同等条件,可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定,即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时,是否存在恶意串通,用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限,规避承租人优先承租权行使的情形。优先承租权是民法典合同编赋予承租人的权利,是法定的债权,其实质上为房屋租赁合同的一个附随义务,无需双方当事人额外约定,只要出租人拒绝承租人以同等条件续租的请求将房屋另租他人,就符合违约责任的构成要件。若承租人的优先承租权受到侵害,有权请求出租方承担损害赔偿责任。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十八条当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还。
当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十三条承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

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