购房的过程中有哪些常见问题-法律问答|晖律网

购房的过程中有哪些常见问题

回答于2024-04-16 阅读（2409）

律师回答

摘要：本文介绍了购房者遇到的购房问题，包括合同中产权未明确、面积增加、转按按揭等问题。针对这些问题，购房者可以到房管局查询备案情况，到消委投诉，或向法院起诉。对于开发商未按时交房的情况，购房者可以要求按总房款支付违约金。在购房过程中，购房者需要注意合同中的细节和条款，以免出现纠纷。

在1998年，我相中了宁夏街某个房产开发项目的一个楼盘，于是与开发商签署了购房合同。当时尚未使用标准合同，合同中也没有对产权做出明确约定。然而，之后我多次联系开发商要求解决问题，但开发商总是推脱。现在都已经快6年了，我们在当时购房的业主到现在都没有拿到产权证。
解答：产权证久拖不办，购房者可以到房管局去查所购房屋的备案情况，看看开发商是否已把现有房屋向银行抵押了。在房管局三楼还设有商品房投诉中心，如果查出了问题就可以立即进行投诉。另外按照相关规定，交房后90天之内就应该为购房者办理完产权手续，如果通过协商不能解决，可以向法院起诉。
购房问题之二：面积增加了8%
1999年我们单位和**煌歌房地产开发公司修了商品房，我和开发商签订了《购房合同》。可是后来开发商向我出示的合同和我手上的这一份完全不一样，我也从来没有看过这样的合同文本，上面还有我的签字，我认为开发商在欺诈我，因为在他们出示的合同中增加了8%的面积，价钱也多了一万多元。
解答：开发商伪造合同其性质是非常恶劣的。这不仅是纠纷问题，还可以追究其法律责任，因为他们已经构成了欺诈。可以去司法部门鉴定笔迹，再向法院起诉。也可以到消委投诉来维护正当权益。另外，根据建设部66号文的规定，实测面积如果超过了合同面积的3%，那么多出面积的款额就应该由开发商支付。
购房问题之三：能不能转按?
我用按揭的方式买了一套商品房，但是由于工作调动想把它转让出来，并且已经找好了购买的人，但是由于我的房子是按揭的，所以想找开发商更改《购房合同》，把按揭关系改为现在的房屋接收者。但是开发商不同意，请问我能不能让开发商更改呢?
解答：首先是要取得银行的同意，可以先向贷款的银行提出申请。据目前所知，只有建设银行可以办理按揭转让。如果说银行同意转让按揭关系，那么开发商就有义务协助办理，如更改合同等事项。如果开发商不同意，就可以到有关部门投诉。
购房问题之四：办证时间超过了90天
我在新津的新世纪公寓买了一套商品房，按照合同的规定交房后90天内开发商要将产权证和土地证交给我，也就是2002年9月底就得交付两证，但是直到今天我们还没有拿到产权证和土地证。
解答：如果开发商长期不能办理土地证和产权证，那么有可能开发商没有向国土部门交纳土地使用金，那么就不能办理土地证和产权证。出现了这现的情形，建议向新津房管局递呈书面材料反映问题，不要在口头上交涉，还可以向当地消委投诉该开发商。
购房问题之五：合同文本不同有影响吗?
我准备在华阳购买一套房子，交了定金后签合同时开发商要求用当地政府规定的合同版本，但是我想用成都市的规范合同的版本签订。请问这两种合同版本有什么不同，对自己买房子有什么影响?
解答：哪种版本并不重要，重要的是在签订合同的时候该怎么样签，要注意合同的每一个问题、细节，注意里面的每一个条款，尤其是补充协议里面的内容。在自己对合同中任何一个条款的内容不清楚的时候都不要轻易签字，一定要向当地的有关部门咨询清楚。
购房问题之六：交房逾期，如何索赔?
我看中了由**集团开发的“现代城”中的一套商品房，于是就签订了《购房合同》，并付了首付款。合同规定在去年7月31日交房，但是在规定日期里开发商不能交房，就向我们口头承诺到去年年底。然而在去年底开发商又说要到今年的5月。合同中规定，如果不按期交房则按按贷款利息向我支付违约金，但是没有规定是以总房款还是以首付款为基数。开发商就以首付款的利息支付赔偿。我想知道这是不是合同不公平的表现?
解答：由于没有约定是按总房款的利息还是首付款的利息赔偿，作为消费者完全可以提出按总房款为基数要求开发商支付违约金。因为消费者是弱势群体，如果在合同中出现了争议不清的地方，法律会偏向于没有参与合同制定的一方，也就是消费者这一方。开发商拿出合同，消费者在上面签字就存在一种不平等，所以如果合同中有争议，那么消费者可以要求更有利于自己的赔偿方案。
购房问题之七：定金能不能退
案例一：我交了购房定金，签了《认购协议》，《认购协议》中规定在一周内不买房就不退定金，但是我在看了房后又觉得不满意，能不能去协商退款呢?
案例二：我和姐姐希望能买靠在一起的两套房，想到现场看房，但是售楼小姐以楼房没有建好为由拒绝了我的请求。我就只看了样板房，样板房的通风、采光等方面都很好，于是就交了2万元人民币的“定金”(一套房1万元，并且说明了如果其中一套房不要的话，那么这1万元就累计到另一套房款中)，并签订了《认购协议》。后来当我看到现房的时候才发现通风、采光一点都不好，厨房和厕所里面更是白天都要开灯，于是决定不买这里的房子了，请求退定金，却被告知定金是不能退的。这时候我才注意到《认购协议》上明明白白地写着：“如不购买房屋，本定金恕不退还”。这下我也无话可说了。
解答：根据《民法典》和《民法典》的相关规定，所支付的定金属“成约定金”，即该定金的目的在于担保双方诚实地签订房屋销售合同。按照定金法则，若支付定金一方因自身过错，拒绝继续购买房屋，无权要求返还定金;若收受定金方拒绝销售房屋，应当双倍返还定金。如果说你们在双方签订的《认购协议》中有不买房就不退定金的规定，那么这笔定金就白白送给开发商了。建议以后在签订《认购协议》时，加上一条：《购房合同》生效，则《认购协议》生效。

延伸阅读

标题：['3. 购房合同：如何避免被坑']

随着房地产市场的日益繁荣，越来越多的人选择通过购房来实现家庭资产的增值。然而，购房合同中的陷阱和纠纷屡见不鲜，如何避免被坑成为了购房者最为关心的问题之一。

首先，在签订购房合同时，购房者应重点关注房屋的建筑面积、房屋套数、房屋单价、总价款以及付款方式等重要条款。同时，要确保开发商对房屋质量的承诺，避免因房屋质量问题产生的纠纷。

其次，在签订购房合同时，购房者应明确开发商的交房时间、交付标准以及保修期限等细节。这些条款关系到购房者未来的居住体验和权益。

此外，购房者还需留意合同中关于购房贷款的相关条款，包括贷款额度、利率、还款方式等。这些条款可能对购房者未来的还款压力产生重大影响，甚至可能影响到购房者的生活质量。

最后，购房者应尽可能寻求专业律师或房产中介机构的服务，在签订购房合同时，由专业人士协助审查合同条款，避免被坑。

总之，购房合同中的陷阱和纠纷较多，购房者应提高警惕，在签订购房合同时，充分了解合同条款，并尽可能寻求专业帮助。只有这样，购房者才能安心购房，实现家庭资产的合理配置。

结语：购房问题涉及多个方面,如合同纠纷、面积增加、按揭转让、产权证问题等。如果遇到问题,可以到房管局、开发商售楼处或消委等相关部门反映问题,寻求帮助和解决方案。在解决购房问题时,建议保留好相关证据,如合同、发票、付款凭证等,并及时与开发商进行沟通和协商,尽可能寻求公正、公平的解决方案。

法律依据

商品房销售管理办法：第一章总则第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
商品房销售管理办法：第二章销售条件第七条商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

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