房贷转按揭潜在风险不可忽视-法律问答|晖律网

房贷转按揭潜在风险不可忽视

回答于2024-05-03 阅读（1192）

律师回答

摘要：存量房贷“转按揭”存在风险，违规操作和骗贷行为屡见不鲜。虽然可以节省利息，但政策风险和产权纠纷风险不容忽视。大多数银行不办理此业务，老客户的优惠政策也尚不明确。专家建议老客户慎重考虑，不要为了少量利息而承担不必要的风险。新的存量房贷优惠政策正在研究中，预计将在一月出台。

针对近来存量房贷“转按揭”暗流涌动的现象，业内专家提醒，房贷“转按揭”虽然有可能为贷款方省下一笔钱，但其潜在的各种风险不容忽视。
记者从北京某商业银行和房地产中介处了解到，目前，“转按揭”的做法主要有两种：一种是“同名转按揭”，即由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款，同时可享受七折优惠，其中只需付给担保公司数千元担保费即可；另一种是由中介公司经手做“假买卖”，即房主找一个自己信得过的人士作为“假买方”，将房产进行假转让，名义上由“假买方”向银行重新申请贷款，可享受七折优惠政策，但实际上仍是原房主继续还款。
上述做法，虽然可以为房主节省一定的还款利息，但也存在一定的政策风险。我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖对记者说，上述两种做法都属于违规行为。一方面，优惠利率政策是首次购房贷款人才可享有的，“同名转按揭”后实际上已经不属于购房贷款，而是抵押贷款，不应享受七折优惠。如果新贷款银行将此也列为可享受优惠之列，就属于违规操作。另一方面，“假买卖”属于骗贷行为，本身就是违法。况且，央行在去年底就已经明令禁止“转按揭”业务。
工行北京某支行个人信贷业务部经理告诉记者，“假买卖”对“假卖方”的风险更大，因为此类“转按揭”也要走实际房屋买卖程序，涉及到产权证的更换等问题，将来一旦与“假买方”发生产权纠纷，银行不会承担任何责任。他提醒贷款人，某些小银行为了增加贷款的量而揽“转按揭”业务，实际上只能增加银行自身房贷业务风险。
记者走访北京多家银行解到，工行、招行、建行、广发、浦发等银行并不能办理存量房“转按揭”业务，这些银行房贷部门的工作人员均建议不要轻易“转按揭”。
除上述风险外，另一潜在风险是，目前除部分股份制商业银行已表示部分符合条件的老客户可享受七折优惠外，其他各大银行对老客户的优惠政策还不明确，一旦明年也实施7折优惠，已办理“转按揭”客户的费用将白花。
因此，业内专家建议，老客户不要急着“转按揭”，要慎重考虑，不要为了节省一点利息而承担不必要的风险。而且一些银行已经表示，有关存量房贷的优惠政策正在研究，一月就有望出台。

延伸阅读

结语：针对存量房贷转按揭现象，业内专家提醒，虽然可以省下一笔钱，但潜在风险不容忽视。违规操作和骗贷行为都属于违法，且某些小银行揽转按揭业务只增加自身风险。部分银行不办理该业务，老客户的优惠政策也不明确。因此，建议老客户慎重考虑，不要为了节省利息而承担风险。此外，存量房贷的优惠政策正在研究中，预计将于下月出台。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十三条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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