买房不过户会承担哪些法律风险-法律问答|晖律网

买房不过户会承担哪些法律风险

回答于2024-05-04 阅读（2349）

律师回答

摘要：根据我国《民法典》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须经过依法登记,才能发生效力。在房屋买卖中,买受人按照合同约定缴纳了购房款,并已住进购买房屋,如果没有及时办理过户手续,则仍然会承担一定的法律风险。其中,房屋遭法院查封、房屋遭恶意出售、房屋无权处分是三种常见的情况。如果买受人遭受上述风险,可以请求解除合同并要求房屋所有权人承担相应的违约责任或者损害赔偿责任。

根据我国《民法典》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须经过依法登记,才能发生效力。如果未经登记,则不会发生效力,但法律另有规定的情况除外。由于房屋属于不动产,因此,在房屋买卖中,即使买受人按照合同约定缴纳了购房款,并已住进购买房屋,如果没有及时办理过户手续,仍然会承担一定的法律风险。
风险一:房屋遭法院查封
在二手房买卖中,有房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同时,房屋所有人明智出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施,合同一般认定无效。
由于此原因给买受人造成损失的,应当承担损害赔偿责任。如果房屋被查封的情形出现在办理房屋过户手续过程中,并在合同履行期届满仍未能办理房屋查封解除手续的,买受人可以请求解除合同并要求房屋所有权人承担相应的违约责任。
风险二:房屋遭恶意出售
在目前房地产市场交易活动中,房屋价格上涨较快,房屋所有人感觉自己以前卖亏了,往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞,将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。
如果房屋所有人与第三人存在恶意串通情形,那么,根据《合同》第二百五十四条的规定,房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人奠定的房屋买卖合同无效,然后要求房屋所有人继续履行合同。
如果第三人不存在与原房主恶意串通行为,仅基于对房屋登记公示公信原则的新来,并支付了房屋合理对价,合法取得了房屋所有权,那么买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。
风险三:房屋无权处分
房屋买卖实际操作中,房屋所有人基于节约时间成本和便于交易的考虑,往往会委托代理人办理相关手续。
买受人在签订房屋买卖合同时,一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同,事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权,买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。
合同无效或撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方均存在过错的,应当各自承担相应的责任。

延伸阅读

结语：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须经过依法登记,否则不会发生效力。在房屋买卖中,买受人应及时办理过户手续,否则可能会承担一定的法律风险。房屋所有人因为其他债务纠纷而将房屋转让,如果合同中未注明房屋已过户,且买受人不知情,合同一般认定无效。如果房屋被查封,买受人可以请求解除合同并要求房屋所有权人承担相应的违约责任。如果房屋所有人将房屋出售给第三人,但未办理过户手续,买受人可以请求确认房屋所有权人与第三人奠定的房屋买卖合同无效,然后要求房屋所有人继续履行合同。如果第三人不存在与原房主恶意串通行为,仅基于对房屋登记公示公信原则的新来并支付了房屋合理对价,合法取得了房屋所有权,那么买受人只能要求房屋所有权人承担违约责任。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第五节中介服务机构第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
商品房销售管理办法：第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

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