未到租赁合同终止日期，如何将租房合同转租？-法律问答|晖律网

未到租赁合同终止日期，如何将租房合同转租？

回答于2024-04-18 阅读（2768）

律师回答

摘要：房屋租赁合同未到期时,承租人应尽快通知出租人,获得其同意后,才可以对房子进行转租。有些房屋是不可以转租的,如承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房三种房屋。而二房东转租房屋需要经过房屋所有人同意,否则出租人也有权解除租赁合同。在转租期间,除房东和转租当事人另有约定外,原房客应当继续履行租赁合同,如按时交付租金。

房屋租赁合同未到期时,承租人应尽快通知出租人,获得其同意后,才可以对房子进行转租。若之前在租房合同中已有对此事的约定,则应遵循合同中的规定进行转租。
一、哪些房屋不能转租，不可以转租的房屋有哪些
(一)承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房三种房屋不得转租。
(二)房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋；未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。
公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。
(三)房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。
(四)房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。
(五)房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。
二、二房东转租是否是合法的
二房东转租经过房屋所有人同意是合法的。
二房东一般是指非产权人本人租，是有人从房东处承租了房产，再转租给其他人，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人：
1、房屋转租行为要征得原出租方的同意才能得到法律的保护；
2、房屋转租分为合法转租和非法转租，二者界定的标准就是是否征得出租方的同意，转租方未征得房主的同意就擅自转租的行为是不可能得到法律的认可的，除非双方在签订租房合同时允许转租行为的出现；
3、如果二房东与房主之间的租赁合同中约定了可以转租，或者应房主同意转租，那么二房东出租才合法；
4、承租人转租须经房主同意，二房东和承租人签订的合同可能会因为没有得到房主的同意而没有效力，根据当前司法实践，转租已成为事实，房主人若没有提出异议，那么转租有效；
5、虽然没签订书面租赁合同，但有口头约定，又有承租事实，那么承租人和二房东的房屋租赁关系成立。

延伸阅读

结语：房屋租赁合同未到期时,承租人应尽快通知出租人,获得其同意后,才可以对房子进行转租。若之前在租房合同中已有对此事的约定,则应遵循合同中的规定进行转租。不过,一些房屋类型是不可以转租的,如承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房三种房屋,还有公有居住房屋,承租人转租前应书面告知出租人,否则出租人也可解除租赁合同。而二房东转租经过房屋所有人同意是合法的,但转租行为仍需遵守相关法律规定。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

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