对于通过银行按揭购买的房屋如果只有开发商的担保尚未办理房产抵押的话，应该首先与开发商(担保人)进行协商，由开发商为买方提供新的担保，然后再跟贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，贷款银行肯定不会与你提前终止贷款合同，除非你先行偿还全部贷款。
如果买你房子的第三方同意一次性支付房款，则你可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。
如果买方也要按揭，那么贷款银行首先要审查买方的资格，如果买方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与你的贷款合同，结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。
根据有些银行的操作经验，银行会与出卖人和受让人签订附属合同，约定出卖人将房屋产权完全过户到受让人处，并见证房屋买卖双方签订的买卖合同真实有效，贷款合同才能完全解除，同时银行与受让人的贷款合同正式生效。因此，最简化的办法是，先行偿清全部贷款本息，解除抵押登记，再与买方办理转让手续。
转让按揭房屋的手续是怎样的
律师回答
摘要：购买通过银行按揭的房屋，若开发商未办理房产抵押，需与开发商协商提供新担保，再与贷款银行协商；若第三方一次性支付房款，可先偿还贷款和利息，解除抵押登记后再办理转让手续；若买方也按揭，贷款银行需审查买方资格，终止原贷款合同并与受让方签订新合同；最简化办法是先偿还贷款，解除抵押登记，再办理转让手续。
延伸阅读
转让按揭房屋的注意事项及流程
转让按揭房屋涉及多项注意事项和流程。首先，您需要核实按揭合同中是否有转让限制条款，并向原借款人或银行咨询转让的可行性。其次，您需要准备相关文件，如房屋产权证书、债权转让协议等。接下来，您需要与购买方进行谈判，并达成转让协议。在完成谈判后，您需要办理房屋产权过户手续，并将债权转让通知银行。同时，您还需关注相关税费问题，如房屋转让税、按揭贷款违约金等。最后，确保将所有交易细节书面记录，并咨询专业律师或房地产经纪人的意见，以确保转让过程合法合规。请注意，以上仅为概述，具体操作步骤可能因地区和相关法规而有所不同。建议您在进行转让前咨询专业人士以获取准确的指导。
转让按揭房屋涉及多项注意事项和流程。首先，您需要核实按揭合同中是否有转让限制条款，并向原借款人或银行咨询转让的可行性。其次，您需要准备相关文件，如房屋产权证书、债权转让协议等。接下来，您需要与购买方进行谈判，并达成转让协议。在完成谈判后，您需要办理房屋产权过户手续，并将债权转让通知银行。同时，您还需关注相关税费问题，如房屋转让税、按揭贷款违约金等。最后，确保将所有交易细节书面记录，并咨询专业律师或房地产经纪人的意见，以确保转让过程合法合规。请注意，以上仅为概述，具体操作步骤可能因地区和相关法规而有所不同。建议您在进行转让前咨询专业人士以获取准确的指导。
结语：购买房屋时，若只有开发商的担保尚未办理房产抵押，应先与开发商协商提供新担保，再与贷款银行协商。如第三方同意一次性支付房款，可先偿还银行贷款和利息，解除抵押登记后再办理转让手续。若买方也按揭购买，贷款银行需审查买方资格，终止与原贷款合同，与受让方签订新合同，再办理抵押登记变更手续。转让按揭房屋需注意转让限制、文件准备、谈判、产权过户、债权转让通知等事项，咨询专业人士以确保合法合规。具体操作因地区和法规而异，建议咨询专业人士获取准确指导。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
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