未具购房资格的房屋买卖合同是否有效？-法律问答|晖律网

未具购房资格的房屋买卖合同是否有效？

回答于2024-04-19 阅读（2553）

律师回答

摘要：房屋买卖合同效力与购房资格无关，只要合同各方真实表示意愿且符合法律规定，即有效。房屋买卖合同无效的情况包括非书面形式、欺诈、胁迫、损害国家利益、重大误解、未授权代理、土地与房屋分开转让、房屋权属争议、被限制权利等。根据《民法典》规定，以虚假意思表示、违反强制性规定、违背公序良俗、恶意串通损害他人权益的民事法律行为也无效。

一、无购房资格签订的房屋买卖合同效力是什么
房屋买卖合同若是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即属于合法有效的合同，各方应依约享有权利、履行义务。买方购房资格审查源于我国特有的房地产限购政策，显然不属于上述五种导致合同无效情形的任何之一，因此买方不具备购房资格并不必然导致房屋买卖合同无效。
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
二、在哪些情况下签订的房屋买卖合同是无效的呢
以下情况下签订的房屋买卖合同是无效的：
1、以非书面形式签订的；主体不合格的；
2、以欺诈、胁迫手段签订的；
3、存在损害国家和社会利益情形的；
4、因重大误解或显失公平签订的；
5、通过未授权代理人签订的；
6、房屋与土地分开转让的；
7、房屋权属有争议的；
8、被依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。
《民法典》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
三、房屋买卖合同无效的重大情形是什么
房屋买卖合同无效的重大情形如下：
1、以非书面形式签订的;主体不合格的;
2、以欺诈、胁迫手段签订的;
3、存在损害国家和社会利益情形的;
4、因重大误解或显失公平签订的;
5、通过未授权代理人签订的;
6、房屋与土地分开转让的;
7、房屋权属有争议的;
8、被依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。
《民法典》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

延伸阅读

结语：根据《民法典》第一百四十三条规定，房屋买卖合同若是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即属于合法有效的合同。因此，买方无购房资格并不必然导致房屋买卖合同无效。然而，根据《民法典》第一百四十六条、第一百五十三条和第一百五十四条的规定，以非书面形式签订、欺诈、胁迫手段签订、损害国家和社会利益、重大误解或显失公平签订、通过未授权代理人签订、房屋权属有争议、被依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的等情况下，房屋买卖合同将被认定为无效。因此，在签订房屋买卖合同时，双方应当遵守相关法律法规，确保合同的有效性和合法性。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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