在什么情况下我们可以确定开发商逾期-法律问答|晖律网

在什么情况下我们可以确定开发商逾期

回答于2024-04-26 阅读（1347）

律师回答

摘要：根据《商品房买卖合同》第八条的规定，房屋的交付时间已经明确规定。然而，在实际操作中，有时开发商并不会按照合同约定的时间来交付房屋。针对这种情况，购房者需要仔细分析逾期交房的原因，从而决定是否可以拒绝收房或要求开发商承担违约责任。在实践中，以下四种情况可以认定为开发商逾期交房：一是除法律规定的不可抗力和合同规定的开发商免责事由外，未按合同约定的交付时间取得《北京市建设工程竣工验收记录》的，开发商必须

根据《商品房买卖合同》第八条的规定，房屋的交付时间已经明确规定。然而，在实际操作中，有时开发商并不会按照合同约定的时间来交付房屋。原因是多方面的，有些是有正当理由的。开发商逾期交房不需要承担违约责任；有的无正当理由，开发商逾期交房需要承担违约责任。
针对这种情况，购房者需要仔细分析逾期交房的原因，从而决定是否可以拒绝收房或要求开发商承担违约责任。在实践中，以下四种情况可以认定为开发商逾期交房：
<1。除法律规定的不可抗力和合同规定的开发商免责事由外，未按合同约定的交付时间取得《北京市建设工程竣工验收记录》的，开发商必须按合同第九条的规定承担逾期交付责任。二是法律规定的不可抗力和合同约定的开发商免责事由，开发商未在合同约定的期限内通知买方的，开发商还应承担逾期违约责任。第三，在交房时，如果房屋不符合合同第十四条约定的使用条件，购房人可以拒绝接受房屋，如果有特别约定可以退房。如无约定，按开发商逾期交房处理，直至达到使用条件。买受人与开发商对房屋交付条件有特别约定的，不符合约定条件的，开发商应当承担逾期交付的责任。例如，房屋建筑面积的实测数据应当在交付时提供，如果没有提供，则按逾期处理，直至足够为止。
但以下三种情况不能认定：一是法律规定的不可抗力以及合同规定开发商可以免除责任的原因，开发商已及时履行了告知义务，因此无需承担逾期责任。二是因买受人事先违约，开发商拒绝按合同约定的时间将符合条件的房屋交给买受人的，开发商无需承担逾期责任。三是买受人主观上认为房屋或小区环境不具备交房条件，拒不交房的，实际开发商已达到合同约定的交房条件，并取得《北京市建设工程竣工验收记录表》。这一原因导致购房者延迟交房验收，不能视为开发商逾期交房。比如，有的购房者认为小区的道路和环境都不好，所以拒绝接受房子。居住区道路和环境的建设需要一个过程。如果他们因此拖延房屋征收，开发商将不承担责任。

延伸阅读

结语：购房者需要仔细分析逾期交房的原因，以判断开发商是否需要承担违约责任。在实践中，以下四种情况可以认定为开发商逾期交房：一是未按合同约定的交付时间取得《北京市建设工程竣工验收记录》的，二是法律规定的不可抗力和合同约定的开发商免责事由，三是房屋不符合合同第十四条约定的使用条件，四是买受人与开发商对房屋交付条件有特别约定的，不符合约定条件的，开发商应当承担逾期交付的责任。但以下三种情况不能认定开发商逾期交房：一是法律规定的不可抗力以及合同规定开发商可以免除责任的原因，开发商已及时履行了告知义务，因此无需承担逾期责任；二是因买受人事先违约，开发商拒绝按合同约定的时间将符合条件的房屋交给买受人的，开发商无需承担逾期责任；三是买受人主观上认为房屋或小区环境不具备交房条件，拒不交房的，实际开发商已达到合同约定的交房条件，并取得《北京市建设工程竣工验收记录表》。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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