二手房买卖合同履行出现争议，怎么办？-法律问答|晖律网

二手房买卖合同履行出现争议，怎么办？

回答于2024-04-17 阅读（1941）

律师回答

摘要：二手房买卖合同签订后，买方违约有两种解决方式：双方协商解除合同并赔偿经济损失，或坚决履行合同并要求违约方支付违约金。违约方应赔偿对方的直接损失和预期可得利益损失。房屋涨跌损失可通过协商、市场价差或专业评估确定。根据《民法典》第577、578条，违约方需承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。若合同未约定违约责任，守约方可根据实际损失主张赔偿，并经法律部门核实后要求违约方赔偿。

已经签订二手房买卖合同，买方违约该怎么处理
整体来说面对违约有双方协商和依法裁定两种解决方式：
1、双方都同意解除合同
在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。
2、一方坚决履行合同
从法律的角度来看，合同一旦签订就具备了法律效应，不是随随便便轻易的就能更改的，如果一方违约，但是另一方拒绝违约方的赔偿，严格要求按照合同继续执行合同约定的情况下，守约方的要求也将得到法律的支持。守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。
对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：
(1)双方能够协商确定的，从其约定；
(2)双方不能协商确定的，又分两种情况：
a、原则上可比照同等同级别房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定利益损失与赔偿。
b、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应最大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。
《民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
若二手房买卖双方在合同中没有将可能出现的违约风险进行违约责任追究或赔偿计算，出现问题时，守约方仍旧可以根据自身实际损失赔偿额进行主张，其中损失包括由于对方的违约行为所造成的损失以及合同正常履行后可获得的利益。然后经过法律部门的酌情核实，对违约方作出适当的赔偿要求，弥补守约方的损失。

延伸阅读

结语：在面对买方违约的情况下，解决方式有两种：一是双方协商解除合同，违约方赔偿守约方的经济损失；二是守约方坚决要求违约方履行合同，并支付违约金。若违约方无法履行合同，应赔偿守约方的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。确定房屋涨跌损失可通过协商、市场成交价与合同成交价之差或专业机构评估等方式。根据《民法典》相关规定，违约方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如果合同未明确违约责任及赔偿计算，守约方仍可根据实际损失主张赔偿，并经法律部门核实后要求违约方适当赔偿，以弥补守约方的损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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