房屋买卖合同更名合法性及操作指南-法律问答|晖律网

房屋买卖合同更名合法性及操作指南

回答于2024-04-21 阅读（2317）

律师回答

摘要：购房合同的更名问题：未备案的合同和未竣工验收的商品房合同可以更名，但已竣工验收的合同不可更名。更名方式包括注销合同后重新签订和产权证办理后以赠予形式更名。购房合同的更名合法性和具体操作应遵循相关法律规定，当事人应提前咨询法律专业人士以避免不必要的麻烦。

一、购房合同可以更名吗?
(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这种情形下即是说合同未备案，那么购房合同是可以进行更名的。
(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。在这种情形下也是有可能进行更名。
(三)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收。这种情形下则不能再对合同进行更名了。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。
购房合同是根据《民法典》、《城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。因此购房合同是有效的法律文书，合同能否更名要依据相关的法律法规。
二、购房合同怎么样更名?
据上所诉，在前两种情形下，购房合同是可以进行更名，那么这两种情形下，购房合同如何来进行更名呢?
(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，以其更名人的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。
(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。这种情形下要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。
另外，虽然在商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收这种情形下不能再对合同进行更名了。但是可以在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在更名人的名下，这实质上是一种房产继承了。
由此可见，房屋买卖合同更名是否合法以及在什么条件下更名、如何更名法律都有详细的规定，如果当事人想更名，还是应当提前咨询相关法律人员了解相关法律，根据自身的情况解决解决房屋买卖合同更名问题，以免对日后造成不必要的麻烦。

延伸阅读

结语：购房合同更名的条件和方法都有明确的法律规定。根据《民法典》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，购房合同可以在未备案或商品房未竣工验收的情况下进行更名。对于未备案的合同，只需与房产商协商注销原合同，并以更名人的名义重新签订合同。对于已备案但未竣工验收的合同，需开具未竣工检查报告，并支付相关手续费用。然而，已竣工验收的合同不能再进行更名，但可以在产权证办理后以赠予形式将产权证名字更改。购房合同更名的合法性和具体操作应咨询相关法律人员，以避免日后不必要的麻烦。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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