1、房地产开发企业未签订书面协议收取定金的;
2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;
3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;
4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
《民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
什么情况下开发商有义务全额退还定金？
律师回答
摘要：房地产定金约定及处理方式的概述。若开发商未签订书面协议收取定金、或约定不明确，或广告与实际不符，定金支付方无权要求返还；若接受定金方未履行合同义务，应双倍返还定金。当事人不完全履行合同，按未履行部分比例适用定金罚则。定金担保可约定一方向对方支付定金作为债权担保，定金合同自实际交付定金时成立。定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
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开发商定金退还政策及相关法律规定
开发商定金退还政策及相关法律规定是一个涉及消费者权益保护的重要问题。根据相关法律法规，开发商在某些情况下有义务全额退还定金。例如，如果购房合同中约定了特定的退房条件，如房屋质量问题或开发商违约，消费者有权要求全额退还定金。此外，一些地方性法规还规定了开发商在特定情况下必须全额退还定金，如购房者因个人原因无法按时办理贷款。然而，具体的退还政策可能因地区和合同条款而有所不同，因此购房者应仔细阅读合同并咨询专业人士，以了解自己的权益和退还要求。保护消费者权益是法律的基本原则，购房者应当积极维护自己的权益，必要时寻求法律援助。
开发商定金退还政策及相关法律规定是一个涉及消费者权益保护的重要问题。根据相关法律法规，开发商在某些情况下有义务全额退还定金。例如，如果购房合同中约定了特定的退房条件，如房屋质量问题或开发商违约，消费者有权要求全额退还定金。此外，一些地方性法规还规定了开发商在特定情况下必须全额退还定金，如购房者因个人原因无法按时办理贷款。然而，具体的退还政策可能因地区和合同条款而有所不同，因此购房者应仔细阅读合同并咨询专业人士，以了解自己的权益和退还要求。保护消费者权益是法律的基本原则，购房者应当积极维护自己的权益，必要时寻求法律援助。
结语：根据以上情况，房地产开发企业未签订书面协议收取定金，或者签订的协议对订金处理不明确，双方存在分歧无法协商一致，广告、售楼书、样品房与实际状况不符等情况下，根据《民法典》相关规定，未履行合同义务的定金付款方无权要求返还定金，而接受定金的一方应双倍返还定金。当事人一方未完全履行合同时，应按未履行部分所占比例适用定金罚则。购房者在保护自身权益时，应仔细阅读合同并咨询专业人士，了解退还政策和自身权益，必要时寻求法律援助。
法律依据
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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