二手房买卖交易中如何防范和应对卖家毁约？-法律问答|晖律网

在二手房交易过程中，有一类纠纷比较常见，那就是房屋买卖合同签定后，由于市场房价大幅上涨，就会造成卖方恶意毁约，作为守约方，应当如何应对这种恶意的毁约行为呢?
首先，委托或者聘请专业房产律师审查房屋买卖合同条款以备纠纷的发生。
第二，尽可能多的支付定金，防止卖家拒绝签定正式买卖合同。同时，应当尽可能在定金协议中约定清楚有关房屋买卖协议的细节。一般来说具备房屋买卖主要条款的定金协议或者居间协议可以认定为买卖合同。当然，这对双方来说都是有利有弊的。
第三，在正式的房屋买卖合同中加入严密的违约条款，比如说卖方不按约收取购房款，不按约交付房屋，无故解除合同的，应当向买方支付违约金。如买方因此还有其他损失的，卖方还应进行赔偿。同时，违约金的数额不宜约定的过低，因为违约金数额过低的话，意味着违约成本过低，继续履行合同的成本比恶意违约的成本还高的话，卖方肯定会选择违约。所以，违约金数额应当约定的高一些，以显示其约束力度。
第四，对于卖家违约后，买方还存在的其他损失，卖方还是要进行赔偿的。但是买方是要举证证明自己确定存在的损失。具体到房屋涨跌损失的确定，可以按以下方式进行：
一、与卖方协商确定损失，以和解方式了结，可简单快速;
二、双方不能协商确定的：可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;如果没有最相类似房屋比照的，可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。
当然，作为买房一方，合同目的是为了购得房产，赔偿损失倒在其次。所以，买方首先应要求违约方继续履行合同，交付房屋，同时，主张违约金的给付和其他损失的赔偿。
三、房屋差价损失
如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的，则按照其约定；
如双方当事人不能协商确定的：
(1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼同层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失；
(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。
认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。
守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。

二手房买卖交易中如何防范和应对卖家毁约？

问二手房交易中，如何应对卖家违约情况？

问二手房交易中如何应对卖方违约？

问二手房交易中卖方毁约如何诉讼

问如何应对二手房买卖恶意毁约

问哪些二手房不能买卖二手房交易时应该如何防范风险

问二手房交易中如何应对买方违约

问二手房买卖如何交易

问二手房交易中卖方违约应对策略

问买卖双方对二手房如何交易

问房屋交易中如何应对一房二卖？

问二手房买卖毁约如何处理

问二手房买卖中有哪些不能交易的房产，如何防范风险？

问二手房交易中卖方的法律防范策略

问民法典二手房买卖买家毁约如何处理

问二手房买卖买家毁约怎么办

问二手房交易中卖方毁约怎么打官司

问如何防范二手房交易中的风险？

问二手房卖方如何应对买方违约？

问二手房买卖卖家延期交房应如何处理

问买二手房时卖方毁约如何维权

推荐律师

朱义全