法律分析：房屋买卖合同并未发生法律效力。《民法典》(2021.1.1生效)第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。”
而《民法典》(2021.1.1生效)第二百零九条、第二百一十四条分别规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 即房屋产权证书是权利人享有该房屋物权的证明，未办理变更登记，从法律意义上说，房屋的权利人仍然是出卖人，买受人虽已付清房款且实际居住，并不等于获取了房屋产权。
另一方面，买房行为不具有法律约束力。双方为逃避缴纳营业税、契税等费用，故意不办理过户手续，属于恶意串通，损害国家利益。
《民法典》(2021.1.1生效)第一百五十三条已明确规定，此类行为无效，自行为开始时起，便没有法律效力。
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