开发商卖房的惯例是什么，购房者如何谈判-法律问答|晖律网

开发商卖房的惯例是什么，购房者如何谈判

回答于2024-05-03 阅读（1228）

律师回答

摘要：本文介绍了开发商卖房时使用的惯例以及购房者可以使用的谈判技巧。文章指出，开发商常常使用虚假内容作为噱头吸引购房者，并用承诺作为诱饵。此外，免费空间也是一种常规，但需要注意开发商的承诺是否符合实际情况。文章还介绍了购房者在购买房屋时需要注意的事项，包括定金的计算公式和房屋交付时的注意事项。最后，文章提到了开发商的谈判技巧，包括了解楼盘详情、不要轻信承诺、不要轻易看穿、在谈判中保持专业等。

我们现在该怎么办呢?今天,我想和大家分享开发商卖房时使用的惯例以及购房者可以使用的谈判技巧。开发商卖房的套路广告中的套路为了吸引购房者，一些开发商用虚假的内容作为噱头，广告上说的是社区绿化、景观、学校、健身房等各种美丽的描述，但都不是用文字写的购房合同。
当买方要求阅读书面文件和材料时，销售人员谎称尚未打印，并推诿。空洞的承诺给买家埋下了隐患。
免费空间也是一种常规
购买阳台、三房两房、半免费书房、免费停车位这些常见的购房折扣真的很痒，看似省了几十万，但赠送这么大面积真的可以吗？当然，有个问题！无论是免费的面积是你的，例如，开放阳台只有一半的面积。而车位大概只有使用权，不能写进购房合同和房产证，当开发商心情不好时，说要拿走。
定金的计算公式更为深入
如今，许多房地产开发商会提前向购房者收取定金。尽管有关部门一再强调开盘前收取定金是违法行为，但开发商仍以“意向金”的概念扮演着边缘角色。
最初，买家在签订认购协议后支付定金是业内的潜规则。但由于当时购房者没有看到房屋买卖合同，即使后来发现合同中有不可接受的条款，也因为已经交了定金而失去了主动权。他们不仅不能修改合同的细节，更难以退还定金。
交付房屋也是如此。之前延迟交房的问题让很多购房者非常担心。几次投诉曝光后，近年来迟迟不交房、办证的情况少了很多。不过，你认为不会有问题吗？不！
一些开发商明知小区内的一些配套设施，甚至房屋内部的建筑质量，都不能满足交付使用的条件，但为了避免赔偿业主延迟交付的赔偿金，他们只是在不合格的情况下交房。当业主要求开发商整改时，开发商将收回延期交房，责任由业主承担。
开发人员有很多例程。作为买房人，如果买房时没有谈判技巧，每一分钟都会吃亏。那么，你可以立即学习和使用哪些谈判技巧呢。这是一份购房指南清单。
智能开发商的谈判技巧
技巧一：只有提前了解楼盘的细节和房价走势，才能了解楼盘的实际销售情况，我们能否更准确地判断销售是否要求更高的价格，以赢得一定的谈判空间。要想成功买房，首先要尽可能多地了解开发商、卖家和预购房的情况，这是议价成功的前提。
具体的了解渠道可以是房地产广告、售楼书、购房者、房地产内幕人士等，我们需要了解的包括开发商、卖家（有时开发商和卖家不分开，有时是两个或两个以上）和房地产的情况，包括他们的背景、经济状况和社会状况实力、资质和声誉。如有必要，我们需要进行实地调查。技巧二：不要相信承诺。
购房时，要注意证件齐全的房地产企业的房地产开发情况，不要轻信路边的小广告。进入售楼处后，要注意楼盘是否陈列着开发商的营业执照和《国有土地使用权证》。要注意土地使用证的使用年限，避免购买产权大幅缩水的房地产。
另外，在看楼盘的时候，我们应该保留楼盘的广告传单，作为以后房子关门后的证据。对于销售人员的口头承诺，最好留下书面证据，或者记录下来作为日后维权的证据。
提示三：不要轻易看穿
当你来到售楼中心时，可以先看一看，比如户型图、楼盘沙盘、项目介绍等，等售楼人员来找你。不要冲进销售中心，拉店员坐下讨价还价。它会让人一眼就看出你是铁。不管我想不想买，我都很抱歉。
为了深入了解您的背景，获得您的信任感，销售人员通常会了解您以前的购买经历、家庭背景、经济实力、购买顾虑、决策行为类型等信息。当然，他们更专业是件好事，但如果你想更主动，不要轻易放弃。技巧四：在谈判中做一个挑剔的买家，买家应该揭露房子的缺点和缺陷，夸大这些缺点和缺陷的危害性。购房者也要表现出忧心忡忡的表情，同时，注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度、从容不迫。
你需要装扮成购房专家，参照预购房屋周边的房产情况，计算出所选房屋的价值。在谈判时，你可以看穿对方的一两个“把戏”，给销售人员一个“你很专业”的暗示，这样才能降低一个理想的价格。为了防止顾客主动出击，销售人员往往拒绝顾客的第一个建议。买方不应受到销售谈判手段的影响。他们应该尽最大努力赢得他们想要的折扣和折扣。
在讨价还价的过程中，为了避免尴尬的局面，销售人员往往采取“一唱红脸，一唱白脸”的方式相互配合，这就是有效地给你施加压力。在这个时候，我们必须保持冷静。
当他们不想让步时，为了表明自己真的无能为力，销售人员往往会在高层的帮助下把决定推到最高层，拒绝让步，但大多数时候这只是一种谈判技巧。
窍门六：不要指望一步到位
买房时，一定要讨价还价，但不能指望一步到位。比如卖4500元的房子，一次可以便宜到4000元。这不仅让开发商在心理上难以接受，也容易让他们认为自己购物不真诚，从而难以成交。因此，应逐步进行讨价还价以降低价格。比如购房者可以试探性地咨询最低售价，比如一次性付款可以打几个折扣，或者通过找“关系”来咨询最低价的房子。
另外，在讨价还价的过程中，要时刻观察房地产顾问的表情。如果房地产顾问不耐烦，价格可能在底部。一般来说，慢慢磨是比较合理的讨价还价方式，也是最容易成功的方式。
提示7：合同应尽可能详细
交货时间、精装修等内容必须在合同中注明。
开发商未按约定时间交付房屋，未按有关法律法规交付使用的，在一定期限内，出卖人应向买受人支付房价万分之一（详见合同中的表述）的违约金。超过合同约定日期的，买受人有权退房。开发商在收房时必须对不到位的细节进行整改。如果房子因整改延误，开发商仍需负责。
购买精装修的房屋，要签订详细的合同，合同中要重点说明精装修的标准。避免使用“高等级”、“高质量”、“不低于”等词语。协议内容应尽可能详细，包括地板、厨房电器等材料的品牌和型号。如果有免费家电，也要落实到具体的品牌和型号。

延伸阅读

结语：开发商卖房时使用的惯例以及购房者可以使用的谈判技巧是购房者在购房过程中需要了解的重要信息。开发商常常使用虚假内容作为噱头吸引购房者,而购房者则需要学会如何谈判以保护自己的利益。建议购房者在购买房屋前多了解、多比较,不要轻易相信承诺,同时要善于揭露房屋的缺点和缺陷,以争取更好的价格。最后,购房者在购房过程中应保持冷静,不要轻信路边的小广告和销售人员的口头承诺,并在合同中注明交货时间、精装修内容等细节,以保障自己的权益。

法律依据

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明
合同约定面积
与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×１００％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

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