买卖二手房应注意哪些事项-法律问答|晖律网

买卖二手房应注意哪些事项

回答于2024-04-09 阅读（1201）

律师回答

摘要：在购买二手房时需要注意的事项包括产权清晰、无纠纷,交易房屋不在租赁中,土地情况清晰,市政规划不会影响且房屋合法,单位房屋无违规搭建等问题,水电气暖物业费用无拖欠,中介公司正规且全国连锁,合同约定明确,包括违约赔偿责任等。二手房买卖合同生效的条件是双方当事人具有民事行为能力,真实意思表示,依法签订且内容、目的合法。如果二手房买卖合同没有约定违约金,则按照双方实际损失赔偿,最高不超过30%。

在购买二手房时需要注意的事项包括以下几点：

1. 房屋手续是否齐全，包括房产证、土地证和契税证等是否齐备；
2. 产权是否清晰，无抵押、查封、离婚析产、继承或共有权人状况等纠纷；
3. 交易房屋是否在租赁中，需要注意买卖不破租赁；
4. 土地情况是否清晰，包括土地是否抵押或查封等；
5. 市政规划是否会影响，即是否在动迁红线内；
6. 房屋是否合法，避免有违规搭建等问题，且无法办理过户；
7. 单位房屋是否侵权，如福利分房等；
8. 水电气暖物业费用是否拖欠，且该房产内户口必须迁移，特别是学区房；
9. 中介公司是否违规，应选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等；
10. 合同约定是否明确，包括违约赔偿责任。
二、二手房买卖合同生效的条件按规定都有哪些
二手房买卖合同生效的条件应具备以下条件：
1.双方当事人是具有民事行为能力的人，属于合格的民事主体；
2.合同是双方当事人的真实意思表示；
3.合同是依法签订的，合同内容、目的合法。
法律依据：根据《民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
三、二手房买卖合同没有约定违约金怎么算
二手房买卖合同没有约定违约金的计算是按照双方实际损失来赔偿，最高不超过30%。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以，没有违约条款的就按照违约造成的实际损失赔偿。

延伸阅读

二手房买卖合同生效的条件包括以下几点：首先，合同必须采用书面形式；其次，合同双方必须是具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织；第三，房屋必须属于出卖人所有，并且已经办理了房屋所有权转移登记手续；第四，房屋的权属证明必须与合同中的房屋权属证明相符；第五，合同双方必须就房屋的成交价格、付款方式、交付日期等条款达成一致；第六，合同双方必须就房屋的权属转移、房屋的瑕疵担保等条款达成一致；第七，合同双方必须签署合同并按照合同约定履行各自的权利和义务。只有以上所有条件都得到满足，二手房买卖合同才能产生法律效力。

结语：购买二手房时需要注意的事项包括以上几点，以确保购房合法有效。二手房买卖合同生效的条件按照规定需满足双方当事人具有民事行为能力、合同内容合法且真实表示、依法签订等条件。如果二手房买卖合同中没有约定违约金，则应按照双方实际损失来赔偿，最高不超过30%。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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