二手房屋买卖应注意事项-法律问答|晖律网

二手房屋买卖应注意事项

回答于2024-04-07 阅读（1454）

律师回答

摘要：在二手房买卖过程中,由于买卖双方情况不同,中介公司素质和责任不确定,导致房屋买卖纠纷风险较高,主要体现在买房人的风险较大。买卖双方在以下环节要严格注意:挂牌、收定、签约、收款、过户、交房。卖方要注意挂牌价格、委托方式和挂牌期限,并谨慎收取定金。买方要注意议价期限、实地调查、签约前多查相关证件、付款后要收取收据以及收房过户要验收。

在二手房买卖过程中,由于每位买方和卖方的情况都不尽相同,互不认识,并且房屋中介公司的素质和责任等不确定因素,导致房屋买卖纠纷的发生风险较高,主要体现在买房人的风险较大。
买卖双方在以下环节要严格注意:
卖方：挂牌--收定--签约--收款--过户--交房
一、挂牌时要明确委托内容和期限。
卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除要明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方该点要注意.
二、谨慎收取定金。
中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要注意。房子卖了，定金转为佣金倒也就算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，要与中介公司扯皮了。
三、签约时要注意四点。
一是核实房屋产权证书及房主本人及其身份证明原件;二是将房屋的物理状况和权利状况在合同中明确写下来;三是提供三项证明，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明(包括解押)，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明;四是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
四、尽量取得放款承诺。
签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，或，银行不予放款，则存在不能依约付款违约风险.
五、交房过户时避免违约责任。
交房和过户是卖方的两大义务，需买卖双方配合。当出现一方因种种原因不予配合时，另一方应书面催告，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。
买方：下定-调查-签约-付款-过户-收房
一、下定时要明确议价期限。
下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己;或，签定三方协议.
二、注重实地调查。
签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等(建议聘请律师调查)。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。
三、签约前多查相关证件。
比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。
四、付款后要收取收据。
房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。
五、收房过户要验收。
买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

延伸阅读

结语：二手房买卖需要注意的环节较多,买卖双方要严格遵循相关规定,确保房屋顺利过户。特别是在挂牌、定金、签约、付款等环节,买卖双方要仔细阅读合同条款,避免因为中介公司或买方个人原因导致纠纷发生。同时,买方也要对房屋进行实地调查,了解房屋周边环境和物业情况,确保房屋符合自己的需求。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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