如何管理和控制房地产开发成本-法律问答|晖律网

如何管理和控制房地产开发成本

回答于2024-05-03 阅读（1813）

律师回答

摘要：本文介绍了房地产开发成本管理的两个方面：项目开发成本和周期成本。成本计划应分为项目成本计划和期间成本计划。在项目成本计划方面，需要制定项目成本计划、将总成本计划目标层层分解、成本估算和调整成本计划。在项目前期规划估算方面，可以采用历史数据法、定额数据法、合同价格法和询价法。此外，还需要确定项目的目标成本和责任成本，并制定期间成本计划。

房地产开发成本管理由项目开发成本和周期成本两个方面构成。成本计划应分为项目成本计划和期间成本计划。（1）制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、层层分解成本、估算成本、自下而上层层汇总成本、比较分析成本计划的过程。项目审批后，可将项目总投资目标确定为项目总成本计划目标，对今后的设计和规划起到整体控制作用。
②将总成本计划目标层层分解。通常，根据项目结构，对项目总成本计划目标进行分解，将总成本划分为各种成本对象。它作为工程单元设计的依据或限度，对工程单元的功能和质量起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，要注意成本限额之间的平衡，保证项目成本在项目中的合理分配。这种合理的配置是项目系统协调与平衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间平衡的保证。（3）成本估算。随着工程的深入和技术方案、实施方案的细化，可以根据结构图对各造价对象的造价进行估算，通过估算值与极限值的比较，对工程进行优化。（4）调整成本计划。一般情况下，根据结构图从下到上逐层汇总成本估算，并与原成本计划目标进行比较，衡量各层单位计划的符合程度，从而确定对设计和计划的修改和补充，形成自下而上的反馈和调整过程。（2）项目前期规划估算。在这一阶段，规划成本的估算方法如下：
①历史数据法是利用特定部门（机构、政府机构）公布的具有代表性的项目成本数据估算类似项目的成本；定额数据法是根据相应设计方案的图纸计算工作量，应用相应的定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润计算各项费用；
③合同价格法是在分析多份招标文件的基础上，由开发商选择报价合理的投标人中标，双方可重新讨论（标后谈判），修改双方价格后形成统一的工程造价，作为双方签订的合同文件中待确认的合同价格，作为工程结算的依据；
④询价法是通过对工程主体工程的询价，或承包人或供货商对工程的报价来估算工程造价，在此基础上进行综合调整，作为成本计划的依据。（3）确定项目的目标成本和责任成本。经过成本计划的不断调整，在不同阶段可以作为确定项目目标成本的依据。在此基础上，通过适当调整，确定目标成本。或者把这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的基础。（4）制定期间成本计划。编制期成本计划时应注意以下三点：
①期成本计划与可行性研究估算的项目开发总成本有一定的重叠，但并不矛盾。
②期成本计划应与开发企业规模和项目销售进度相结合。

法律依据

商品房销售管理办法：第一章总则第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
商品房销售管理办法：第二章销售条件第七条商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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