1、房地产企业的组建中的法律节点
(1)是设立一股独大的企业还是几股合资，因为中国人的特点和现在没有诚信的市场环境，合资的方式极容易产生内部纠纷。如果是合资，一定要明确谁是主要的管理操盘者，其他非主持者可以设立优先分红的权利，以免对企业的管理权发生争议、产生内耗。
同时，不同的股权设计，也为将来企业的股权方式融资设定伏笔。
由于公司法的修改，企业的决策、管理权和分红权都可以由章程进行约定，而不再说一股一票、股股平等，为公司的结构设计预留了很大的空间。企业家应利用这些规定，设计更适用的结构。
(2)注意一旦设立房地产公司，以后取得土地办理各种开发手续都是以这个公司名义进行，如果转换公司就可能重新办理开发手续，会耽误开发进程，增加税费开支。
(3)设立开发公司可以使某一项目的开发风险、责任与其他项目隔离，并为以后的项目转让提供良好地法律途径。
2、房地产融资的法律节点
由于房地产周期长、投放资金量大和国内金融不放开的特点，使房地产融资成为房地产开发的一个难点，现在房地产通常的融资方式只有开发贷和预售款，方式单一，而政策限制又很多，开发企业在最需要资金的时候恰不符合贷款的条件，无可奈何。
目前解决的办法就是做信托、私募基金融资，由私募基金向公司增效扩股，是股权融资，具体方式有很多种，在这里面，要注意：
(1)明确信托基金等投资方的进入和退出条件，在开发商约定的条件下，投资方应在获取相应的利益后退出。
(2)明确投资方在公司中的优先权和表决权的限制，不能引狼入室丧失企业的控制(除非你愿意)。
(3)有时，在投资协议中，投资方设定有对赌条款，开发商一定要清楚这样的条款面临的市场环境会产生怎样的影响。
资本都是逐利的，信托、私募虽然在企业最困难的时候会提供资金，但其期望的报酬也是很高的，房地产开发企业一定要对市场有合理的预期和正确的分析，在能够实现预期目标时才签协议，否则引进的就不是资金，而是饿狼。
在渡过资金最困难的时候，拿到土地证，可以用土地抵押贷款，以后融资的问题，业内都知道，不再累述。
3、房地产建设施工阶段的法律节点
(1)房地产开发需要很多报批，如：立项、土地证、用地规划许可证，建筑工程许可证，施工许可证，预销售许可证，文物、交通、消防、招投标、施工备案等，其中还有很多部门的规费。都要一步步做好。
(2)招标：房地产进行施工要拿到土地证、用地规划许可证，建筑工程许可证才可以招标，要注意投资超过3000万元的一定要公开招标，但由于建筑市场的混乱和竞争，有很多规避招标的情况，这样的规避基本上是对开发企业有利，而对建筑企业不利，所以开发企业要灵活对待。
工程的预算：一定提前设计好图纸，要做好工程的预算，并在招标文件中列明施工的内容，以降低工程成本，防止建筑企业低中标、高索赔。随着房地产开发向市场化的进度，建筑成本的控制会越来越重要。
黑白合同：黑合同不作为付款的依据，但并不是全部无效，利弊要看合同的具体约定。
付款进度：合同中一定要约定开发商付款的进度略慢于施工进度，虽然社会上在大力保障建筑企业的工程款和农民工工资，但一旦付款进度超过施工进度，建筑企业往往会要胁开发商，由弱势变为强势。
曾经见过开发商用菲迪克合同进行的招标，但又另外签订了按时间约定付款的补充协议，而不是按菲迪克合同中的施工进度付款，最后导致付款已经超过施工进度，还欠建筑企业钱的情况，非常被动。
工程验收：工程验收是一个很重要的环节，不验收的工程不能交付使用，所以开发商一定要在合同中约定，只有通过验收才付款，即能限制建筑企业。往往出现，建筑企业由弱势低调进入承建，开发商拖欠工程款，一直处于强势状态，到最后建筑企业提出不付工程不在竣工验收备案表上盖章，房屋无法验收交付，开发商只好低头让步，由强势瞬间变为弱势。
合同中止：在开发建设过程中，有很多情况导致施工中止，如设计变更、资金，建筑企业违约等，这是施工合同的非正常情况，由于施工合同复杂性，终止后很难处理，以后的继续建设、工程验收上还需要半途退出建筑企业的施工资料，有些施工企业在合同止后并不退场，占住工地不走，弱势变为强势。笔者今年处理两起这样的事情，很难处理。
4、房地产的销售法律节点
房地产销售，最高人民法院出台过司法解释，对很多问题进行具体处理，似乎已经解决了，但还有很多问题没有涉及到或者说不是在销售阶段能解决的。
(1)房屋的共有部分包括哪些，开发商与业主的分界在哪。
(2)小区内除占用公共道路外的车位的归属。
(3)小区内非业主共有部分、非小区物业用房外的其他房屋的所有权的问题，开发商能不能把会所之类的另行出售，他们属不属于共主共有，这些往往需要在报批规划的时候就要想到，因为规划是判断小区很多公共、房屋、设备的用途的，而不同的用途决定了房屋的性质、归属。
由于时间和精力问题，今天只是提出需要注意的法律节点，并不是全部的法律要点，而是一般律师不注意的地方，这些节点，每个点就是一篇大文章，不同的情况，解决的方法也完全不同，全在对法律、行业全部的掌握和灵活的运用，今天只是提出问题，并没有解决问题，实际上问题都出自每一个不同的项目中，只能具体项目具体解决，只有统一的精神，并无统一适用的方法。
一、私募基金的推出方式是什么？
（1）公开发行上市：这是私募基金的最优结果。
（2）售出或并购：在投资之前确认的未来不确定性较大，可考虑在适当时机将其出售或进行并购。
（3）资本结构重组：指的是在私募股权投资基金通过使投资标的再借款或增资扩股并向公司股东分配特别分红来重新组织资本结构。通过投资标的再借款，私募股权投资公司可以将受资公司的股权债务比例调整甚至超过最初进入时的水平，这样可以债务代换股权而把现金分给股东。资本结构重组能够让私募股权投资基金变现一部分股权而由此实现一种退出，但因为私募股权投资基金同样会保留一部分股权，所以此类退出方法只不过是部分退出。
私募证券投资基金是目前最活跃的私募基金，它将非公开募集的资金投资于证券二级市场（包括衍生金融工具市场），它是与向广大投资者公开发行的“公募基金”（如开放式基金）相对的一种方式。