物业纠纷法律关系的特征要素是怎样的-法律问答|晖律网

物业纠纷法律关系的特征要素是怎样的

回答于2024-05-01 阅读（39）

律师回答

摘要：本文探讨了物业管理法律关系的构成要素,包括主体、内容和客体。主体包括业主、业主委员会、物业管理公司等;内容主要包括业主、非业主使用人的权利与义务、业主大会、业主委员会的权利与义务、物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务、开发商在物业管理活动中的权利与义务、政府及其相关部门的职权与职责、物业管理协会的基本权利义务等;客体指物业法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象,包括物

物业管理法律关系的构成要素指的是构成这种关系所必需的基本要素或条件。缺少其中任何一个要素，都无法形成完整的物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统韵主体、客体、内容三要素说。我们认为由于变动原因是属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说。
(一)物业管理法律关系的主体
物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的参与者，即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人。物业管理法律关系主体从不同的角度可以做不同的划分：
1、从物业管理法律关系主体的自然属性来分：自然人、法人、非法人组织和特殊条件下的国家;
2、从主体的地位和承担的义务，可分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人。其中物业管理法律关系当事人是指物业管理活动的直接参与者，在物业管理法律关系中能够以自己的名义签订业主公约或物业管理合同，直接承受其法律后果，独立地享有权科和承担义务的自然人或社会组织，主要包括业主、业主委员会、物业管理公司等。其他利害关系人是指物业管理活动的间接参与人，在物业管理关系中不以自己名义缔结物业管理合同但协助物业管理公司开展物业管理活动，并且与物业管理的法律后果有某种法律上的利害关系，应独立地享有物业管理法律关系中的部分权利和承担部分义务的自然人或社会组织，主要包括房地产开发商、公用事业服务商等。
(二)物业管理法律关系的内容
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。物业管理法律关系主要包括以下的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务;二是业主大会、业主委员会的权利与义务;三是物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务;四是开发商在物业管理活动中的权利与义务;五是政府及其相关部门的职权与职责;六是物业管理协会的基本权利义务。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章节的专门介绍和论述。
(三)物业管理法律关系的客体
物业管理法律关系的客体是指物业法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。
各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三类。
1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的民法典律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，同时还是物业管理公司代管物业权的客体。
2.权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利(如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。
3.行为效果。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果可以是行为过程结束时显形的，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形的效果。如物业管理保安人员巡逻行为过程中所产生的对有犯罪意图者无形震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建的行为给予指导有效地使其顺利组建成功的指导行为效果。

延伸阅读

物业管理法律关系特征要素包括三要素说和变动原因非法律关系要素。三要素说指的是物业服务企业、业主(或业主大会)和物业服务企业之间的关系。其中,物业服务企业是提供物业管理服务的机构,业主(或业主大会)是委托物业服务企业提供物业管理服务的机构,而物业服务企业则是受托人。此外,物业管理法律关系中还存在着第三方,如物业服务企业的员工、物业服务企业所使用的物业等。

变动原因非法律关系要素指的是物业管理法律关系中存在的其他机构或个人,如物业服务企业的股东、董事、高级管理人员等。这些机构或个人对物业服务企业的经营和管理具有一定的影响,但并不属于法律关系的主体。

物业管理法律关系是物业管理行业中不可或缺的一部分,其中三要素说和变动原因非法律关系要素都对物业管理法律关系的形成和运作起着重要的作用。

结语：物业管理法律关系的构成要素包括主体、内容和客体三要素说，其中主体指物业管理法律关系的参与者，即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人；内容指物业管理法律关系主体在物业管理法律关系中所享有的权利和负担的义务；客体指物业管理法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象。物业管理法律关系的主体可以分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人，其中物业管理法律关系当事人包括业主、业主委员会、物业管理公司等，其他利害关系人包括房地产开发商、公用事业服务商等。物业管理法律关系的内容主要包括业主、非业主使用人的权利与义务、业主大会、业主委员会的权利与义务、物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务、开发商在物业管理活动中的权利与义务、政府及其相关部门的职权与职责、物业管理协会的基本权利义务等。物业管理法律关系的客体包括物业、权利和行为效果三类，其中物业既是设置于物业上的民法典律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，同时还是物业管理公司代管物业权的客体；权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利；行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。

法律依据

物业管理条例：第六章法律责任第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
物业管理条例：第四章物业管理服务第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
物业管理条例：第四章物业管理服务第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

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