二手房小产权交易流程2023-法律问答|晖律网

二手房小产权交易流程2023

回答于2024-04-12 阅读（2042）

律师回答

摘要：小产权房是指在政府划定的土地上,由村委会或开发商等主体建设,未经过国家产权登记、无法办理房屋所有权证的房屋。其特点是:产权不明确、建设质量参差不齐、存在安全隐患等。

二手房小产权交易的流程包括以下几个步骤：

1. 买房方进行看房，同时买卖双方进行初步洽谈，涉及价格、付款方式和交房日期等事项。一般情况下，买方需要支付所有产生的费用。
二、查档
买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。
三、签合同
买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。
四、公证
卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
五、资金及贷款申请
买方支付首期款到按揭银行资金账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右。
六、赎楼
买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。
七、房屋过户
买方同担保公司去房地产产权登记签订《小产权房买卖合同(现售)》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。
八、缴费
买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后)，担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。
九、交房
买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
相关知识：什么是小产权房
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

延伸阅读

根据我国《房屋交易管理条例》规定，二手房小产权买卖双方需要准备以下材料：

1. 房屋权属证明：包括房屋所有权证、房屋租赁证（如有）、房屋抵押证（如有）等。

2. 房屋买卖合同：应当以书面形式订立，约定房屋名称、地址、面积、价款、支付时间等事项。

3. 房屋成交价款：由双方协商确定，并在房屋买卖合同中约定。

4. 房屋权属转移登记申请书：申请人需要向当地房屋管理局提交，申请房屋权属转移登记。

5. 房屋权属证明公证书：申请人需要向当地公证处提交，申请房屋权属证明公证书。

6. 房屋交接单：双方在房屋交付后，需要签署房屋交接单，确认房屋权属转移并完成交接手续。

7. 其他相关材料：根据当地房屋管理局的要求，可能还需要提供其他相关材料。

在准备材料的过程中，双方应确保所提供的材料真实、合法、有效，以避免后续办理过程中出现问题。同时，建议双方在房屋买卖过程中，及时了解相关政策法规，以免遇到不必要的麻烦。

结语：二手房小产权交易的流程包括以下几个步骤：首先，买房方进行看房，同时买卖双方进行初步洽谈，涉及价格、付款方式和交房日期等事项。一般情况下，买方需要支付所有产生的费用。接着，买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。然后，买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。接下来，卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。然后，买方支付首期款到按揭银行资金账号，买方及担保公司与银行签订资金协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，约7~8个工作日左右。接着，买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。然后，买方同担保公司去房地产产权登记签订《小产权房买卖合同(现售)》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。接下来，买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。最后，买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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