根据规定，房屋在买卖过程中，是需要办理过户手续的。如果房屋20年没过户的话，是没有保证的。
1、按照1999年的房屋交易流程，只需要业主本人就可以过户，目前来说，过户流程中增加了业主配偶必须到场签字，与其子女(包括儿媳)没有关系。
2、如果业主本人已经不在世，就需要其子女办理继承手续，更改业主，然后以其新业主身份帮助你过户。
3、现实问题是此事拖得时间太久，而且房价变化很大，业主或者其子女是否协助过户，就需要你们双方好好沟通，最好适当给予业主或者其子女经济补偿(比如误工费、辛苦费等等)。
对于买卖合同标的物的风险承担明确了如下规定:在标的物交付之前，对于标的物损毁、灭失的风险，将由出卖人承担，交付后由买受人承担。所以在交付前的这段时间里，开发商必须要对房屋负责，无论出现何种情况都得开发商来负责。
2、开发商对于业主的贷款也要对银行承担连带担保责任。
按照借款合同的相关规定，产权证的办理要由开发商来承担，办好后由开发商直接交给银行。如果收房不顺利的话，产权证的办理自然也就受阻。只要是产权证没有顺利交付到银行，开发商要就我们的贷款向银行承担连带保证责任。
也就是说，在这段时间内，如果我们不按期还款，银行不仅仅可以起诉业主还可以起诉开发商。只有把产权证顺利地办好，并质押给银行，才能解除开发商的担保责任。因此，在这段时间内，开发商是要承担一定风险的。
3、面临逾期交房被起诉的风险。
其实令开放商更头疼的是无法顺利交房，如果是这样那就产生了逾期交房的事实。按相关法律规定，业主就有了起诉权。一旦他们起诉，开发商就得要请律师、出庭、甚至还要二审，虽然不一定会败诉，但是这过程实在是复杂和麻烦，浪费时间和精力。
