2023年民法典关于超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力的规定-法律问答|晖律网

2023年民法典关于超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力的规定

回答于2024-05-01 阅读（2052）

律师回答

摘要：民法典规定，承租人转租超过剩余租期的部分，除非与出租人另有约定，对出租人无法律约束力。转租形成新的租赁合同，承租人既要履行本租合同，又要履行转租合同。承租人需获得出租人书面同意，否则出租人可解除本租合同。转租合同附随于本租合同，需随之变更或解除，转租期限不得超过本租合同约定。承租权转让需取得出租人书面同意，出租人只能宣告转让行为无效，无权解除本租合同。

一、民法典的超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力有什么规定
根据《民法典》
第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
二、转租的法律效力
首先，从法律关系构成来看，房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同。转租后转租人仍享有租赁权。由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人与承租人(转租人)的本租合同，以及承租人(转租人)与次承租人的转租合同，承租人因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租合同。
承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。
其次，从法律行为有效的前提条件来看，承租人无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需取得出租人的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式，一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方(承租人)对于合同权利、义务的概括转让，通常不会在合同中先行约定，只能另行取得出租人出具的同意书。
第三，从违反上述前提条件(即承租人没有取得出租人的书面同意)的法律后果来看，转租中，出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同;而承租权转让中，出租人只有权宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除他与承租人之间的本租合同。
第四，转租中，转租合同对于本租合同具有附随性，具体表现在：
1、房屋转租期间，本租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;
2、房屋转租期间，本租合同解除的，转租合同应当随之解除;
3、转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于承租人退出本租合同，第三人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束，重新设定双方的权利义务关系。

延伸阅读

结语：根据《民法典》的规定，如果承租人转租的期限超过其剩余租赁期限，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，除非出租人与承租人另有约定。转租是指承租人将承租房屋再次出租给第三人，形成新的租赁合同关系。承租权转让则是指承租人将房屋承租权转让给第三人，解除与出租人的租赁合同关系。转租需要出租人书面同意，而承租权转让也需取得出租人的书面同意。违反书面同意的后果是出租人可以解除本租合同，但无权解除承租权转让的本租合同。转租合同对本租合同具有附随性，需要根据本租合同的变更或解除进行相应调整。承租权转让后，第三人与出租人可以重新设定租赁关系。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十三条承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十八条当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还。
当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

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