什么是专业房地产评估-法律问答|晖律网

什么是专业房地产评估

回答于2024-04-12 阅读（1404）

律师回答

摘要：本文介绍了房地产估价和建筑物折旧的定义及意义。房地产估价是指房地产估价师为房地产交易等业务提供服务的行业，而建筑物折旧则是指建筑物因时间推移而发生的损失。建筑物折旧分为材料折旧、功能折旧和经济折旧。此外，文章还介绍了土地成熟度、三通一平和七通一平、资本化率、基准地价、标界地价、房屋重置价格、底价和补充地价等概念。

专业房地产估价是指持有房地产估价师执业资格证书或注册证的专业人员,根据估价目标,遵循估价原则,按照估价程序,采用估价方法,在综合分析影响房地产价格的各种因素的基础上,结合评估经验和房地产价格的影响因素,房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发和销售等业务都离不开房地产评估。
建筑物折旧是指建筑物因时间推移而发生的损失。建筑物损失可分为有形损失和无形损失。建筑物折旧分为材料折旧、功能折旧和经济折旧。土地成熟度是指基础设施的可及性和土地水平。三通一平是指通水、通电、通道路，平整土地。七通一平是指给排水、电力、通信、燃气、热力、道路连接、土地平整。资本化率是用来将净收入资本化（或转换）为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率（利率、收益率、利润率、收益率、利润率、利率）。基准地价是指在一个城市的某一区域内，按照用途相近、区位连接、地价相近的原则，划分出某一城市的地价区间。然后对某一时点区域价格区间的平均价格进行了调查和评价。标界地价是指地标性用地的地价，能够代表一定时期、一定条件下不同地点、不同用途的地价水平。房屋重置价格是房屋在评估时点进行改建时所需的建设成本加上平均利润。底价是指政府、企业或者私人在出售（特别是拍卖）房地产时确定的最低价格，又称起拍价（简称起拍价）。补充地价，是指改变政府出让的原土地使用权的用途，或者提高容积率，或者转让、出租、抵押划拨的土地使用权，或者续期出让的土地使用权，需要向政府支付的地价总和。

延伸阅读

建筑物折旧是指因使用年限、功能变化、经济环境等多种因素导致资产价值减少的现象。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，建筑物折旧可以分为以下几种类型：

1. 平均年限法：又称直线法，是指将固定资产的原值减去其净残值后的余额乘以一个逐年递减的分数来计算固定资产的折旧额。该方法计算简单，适用于使用年限相对稳定的资产。

2. 工作量法：又称产量法，是指根据固定资产在使用过程中产生的工作量来计算折旧的方法。该方法适用于制造型企业，能够反映固定资产的工作量。

3. 效益法：又称费用法，是指根据固定资产所产生的效益来计算折旧的方法。该方法适用于服务型企业，能够反映固定资产的效益。

4. 市场比较法：是指通过比较同类固定资产的市场价格来确定折旧价值的方法。该方法适用于企业需要转让或者清算资产的情况。

5. 残值法：是指将固定资产的原值减去其残值后的余额乘以一个固定比例来计算固定资产的折旧额的方法。该方法适用于一些无法残值估量的固定资产，如土地和房屋等。

根据以上分析，不同类型的建筑物折旧计算方法适用于不同的企业和资产类型。企业在计算建筑物折旧时，应根据其资产的特点和企业的实际情况选择合适的折旧方法。

结语：房地产估价和建筑物折旧是两个与房地产相关的概念。房地产估价是指对房地产进行评估的过程，而建筑物折旧则是指建筑物因时间推移而发生的损失。建筑物折旧可以分为有形损失和无形损失，而建筑物折旧又可分为材料折旧、功能折旧和经济折旧。此外，土地成熟度和三通一平、七通一平也与房地产相关。资本化率是用来将净收入资本化（或转换）为价格的比率，而基准地价则是指在一个城市的某一区域内，按照用途相近、区位连接、地价相近的原则，划分出某一城市的地价区间。房屋重置价格是房屋在评估时点进行改建时所需的建设成本加上平均利润，而底价则是指政府、企业或者私人在出售（特别是拍卖）房地产时确定的最低价格，又称起拍价。补充地价则是指改变政府出让的原土地使用权的用途，或者提高容积率，或者转让、出租、抵押划拨的土地使用权，或者续期出让的土地使用权，需要向政府支付的地价总和。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第三章房地产开发第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第三章房地产开发

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李冰峰

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