个人在购房时，如何判断房产证是否有效？-法律问答|晖律网

个人在购房时，如何判断房产证是否有效？

回答于2024-04-08 阅读（2592）

律师回答

摘要：无房产证房屋买卖协议个人购房协议的有效性取决于房产证的原因，违规房屋无法卖，校产房和军产房也有限制，而暂时未取得房产证的房屋需要等到证件下发后再进行交易；然而，部分情况下可以通过与开发商协商或进行更名手续来解决，但确保房产证下来后才能过户。

一、无房产证房屋买卖协议个人购房协议是否有效?
无房产证房屋买卖协议个人购房协议有可能是无效的，需要根据没有房产证的原因分析：
一)因法律法规无法办理房产证的房子不能卖
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因为这些房子本身产权权属存在瑕疵，抑或违法违规。未依法登记权属证书的房屋不能进行上市交易，不能抵押、继承、赠与，也不受法律保护，拆迁不能获得补偿款。另外，这种房子还可能存在被强制拆迁风险。这些房子包括：
1、违章违规建筑，比如利用集体所有土地开发的项目;未取得规划审批的项目;私自改变土地用途的项目;私自变更规划的项目;未经立项批准或私自变更立项的项目;没有销售许可证和产权证的房屋;未经验收或验收不合格的房屋。
2、被有关部门依法查封的房子。
二)部分没有房产证的校产房、军产房不能卖
1、军人对军产房一般只有使用权，没有所有权，不能上市交易;
2、校产房的产权单位为学校，这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。这类房子即使在北京也是不能上市交易的。
三)因为流程、手续等原因暂时未能取得房产证，这类房子可以买卖，但需要等到房产证下发之后再走流程。
二、没有房产证的房子有没有什么办法可以买卖呢?
1、刚交了首付款，还没有办按揭
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
2、正在还房贷，还没有交房
可以采取直接更名方式办理卖房手术。流程为：
(1)卖方将银行的贷款还清;
(2)卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押的合同;
(3)开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
(4)注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
其实没有房产证的房屋买卖协议并不是全部都是无效的，因为有的时候可能是房产证正在办理过程中当事人就想要把房子给卖出去，如果是这种情况的话，可以先签一份购房协议，但是一定要等到房产证下来以后房子才能过户。

延伸阅读

结语：购买没有房产证的房屋时，需谨慎判断其有效性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，未登记领取权属证书的房产不得转让，可能存在产权瑕疵或违规问题。军产房、校产房也受限制。若因流程或手续未获得房产证，可等待下发后再进行买卖。对于已付首付的情况，可与开发商商议办理合同转让。正在还贷但未交房的情况，可通过更名方式办理卖房手续。购买无房产证的房屋需谨慎，确保等待房产证下发后再进行过户手续。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第五节中介服务机构第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
中华人民共和国城市居民委员会组织法（2018修正）：第十五条居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。
居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问购买房屋时，如何判断房子是否有房产证？

答

没有房产证的房子无法买卖，因为房产证是房屋所有权的证明。在办理房屋买卖过户手续时，必须提供房产证、土地证和契税证等证件。没有房产证的房子无法提供产权证明，交易行为属于无权处分。...查看全文

问购买二手房时如何判断是否有房产证？

答

购买无房产证的二手房不可行，因为这些房屋一般无法上市交易。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，不具备土地使用权条件、被司法机关或行政机关限制、被收回土地使用权、共有人未同意、存在权属争议、未登记领取权属证书或其他法律禁止转让...查看全文

问租房时如何判断是否有房产证？

答

房屋刚竣工验收但尚未办理产权证的情况下，允许出租房屋并不违反市场经济原则，有利于提高社会资源利用效率。未办理产权证并不影响房屋所有权，登记发证只是行政管理行为，与物的所有权无关。...查看全文

问购房时如何判断房产证的合法性？

答

买房需注意：1、没有房产证的房子购买风险大，存在产权不明、合同作假等问题。2、购房者需明确产权归属，注意价格比较、地段环境、合同条款和购买资格审查。法律依据为《中华人民共和国民法典》第二百一十七条。...查看全文

问购房时如何判断无房产证房屋的风险？

答

购房者对房产证的重要性缺乏认识，可能导致合法权益受损。没有房产证的房产不允许交易，存在买卖合同无效、所有权缺失、质量隐患、违约风险、无法设定他项权利等风险。此外，非法开发项目可能导致房屋被拆除或拍卖。购房者应了解房产证的重要性，避...查看全文

问购买二手房如何判断房屋是否为登记人个人所有

答

在二手房交易过程中，引起买卖纠纷常见的一个原因就是房屋的产权不明确，也就是说房屋的所有权存在瑕疵。为此，在决定购买之前，购房者应该明确将要购买的房屋的产权信息。购买者该如何核查房屋产权所属呢? 一、如何核查产权人信息? 首先购房...查看全文

问购买二手房时如何判断有无证？

答

购买无证二手房的影响及防范措施。无证房屋无法办理产权登记，购买时需进行详细调查，订立合同时要求卖方承诺合法所有权，降低风险可少交房款、先取得使用权和控制权。合同中应约定违约条款，提高违约成本。无证房屋可分为无法办理产权登记和交易时...查看全文

问购买二手房时，如何判断房屋是否归出卖人所有？

答

在二手房买卖中，非产权所有人不得出卖他人房屋。实践中也有非所有权人出卖他人房屋的情况，如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的;也有朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的。作为购买人此时应注意审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托...查看全文

问婚后购买房产，如何判断为个人财产？

答

婚后买房注明单独所有不一定属于个人财产，夫妻共同财产原则上离婚时平均分割。夫妻买房需注意签约双方到场、准备好相关证件，确定主贷和次贷人，并提前协定出资份额，以避免矛盾。...查看全文

问购买房屋时如何判断是否具有预售许可证？

答

没有预售许可证合同无效。开发商未取得商品房预售许可证的商品房预售合同违反法律规定，不具备法律效力。但如果开发商在起诉前取得了合法有效的预售许可证，合同则具备有效性。...查看全文

问如何判断一个人是否拥有多套房

答

商业银行在审批房贷时应以借款人家庭为单位进行认定，已购买首套自住房的家庭如人均住房面积低于当地平均水平，再次申请贷款可享受首套房贷政策，但需提供住房总面积查询结果。已利用住房公积金贷款购房的家庭再次申请贷款按规定执行。商业银行应要...查看全文

问如何判断租房合同是否有效？

答

租房合同有效条件及房屋租赁合同登记备案的重要性。租房合同要具备法律效力需当事人自愿真实、合法且不损害他人利益；法律依据为《民法典》相关条款。对于经营性用房，必须在30日内进行登记备案；住宅用房暂可不备案，但最好还是登记备案以保护承...查看全文

问个人购房如何处理房产证？

答

律师解答：具体需要材料如下：1、房屋产权登记申请表（房管局窗口领取）；2、商品房购房合同原件；3、商品房购房发票（原件）； 4、房屋维修基金缴纳发票（必须是原件，不是收据）； 5、契税发票（原件）；6、商品房结算单（开发...查看全文

问购买二手房时，如何判断合同的有效性？

答

二手房买卖时未拿到房本，购买合同有效但无物权变动效力。物权登记不影响合同法律效力。风险控制措施可采取预合同或约定合同生效时间为取得房屋权属证书之日起。...查看全文

问在签订合同时如何判断购房风险

答

本文主要介绍了购房时需要注意的风险问题,包括开发商无法在规定时间内取得房屋所有权证所带来的风险,以及利用公积金贷款或商业贷款来考察开发项目的风险。此外,还提到了购房时需要了解的房屋质量、合租面积、交房条件等方面的内容。最后,文中提...查看全文

问如何判断购买房子是否满五年

答

1、普通商品房与经济适用房普通商品房和经济适用房是否满五年主要有两种方式：一是查看房子的契税发票开具时间，二是房产证的登记时间，这两者任一都可以视为产权起始时间。2、已购公房（房改房）房改房的产...查看全文

问如何判断一个人是否在造谣？

答

诽谤罪和诬告陷害罪是指故意捏造并散布虚假事实，破坏他人名誉或陷害他人的行为。前者是贬损他人人格，后者是意图使他人受刑事追究。两罪都需要有捏造事实和散布行为，并针对特定人。诽谤行为需情节严重，而诬告陷害行为需捏造他人犯罪事实并引起司...查看全文

问如何判断房产是否被抵押？

答

购房前应核查房屋是否抵押，可通过房屋土地管理部门查询。民法典规定抵押需办理登记，抵押权自登记时设立。《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押合同签订后30日内需办理抵押登记，合同自登记日起生效。建议在签订房屋买卖合同前，要求查询是否抵...查看全文

问如何判断房屋租赁合同是否有效？

答

律师分析：房屋租赁合同效力的认定是出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后，合同视为成立后就发生法律效力。签约主体不合格；内容不合法；客体不合格房屋租赁应认定合同无效。【法律依据】：《中环人民共...查看全文

问如何判断房屋租赁合同是否有效

答

法律解析：房屋租赁合同效力的认定是出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后，合同视为成立后就发生法律效力。签约主体不合格；内容不合法；客体不合格房屋租赁应认定合同无效。【法律依据】: 《中环人民共...查看全文