异地购房的房屋是否为二套房？-法律问答|晖律网

异地购房的房屋是否为二套房？

回答于2024-04-24 阅读（2735）

律师回答

摘要：购房者的房产购买方式决定了是否被认定为二套房，贷款购房的房产将通过央行征信系统联网查询，一次性付款购房的房产在房管部门数据未联网的情况下可能享受首套房贷款优惠政策。购房者需要提供相关证明材料，如纳税证明或社会保险缴纳证明，以及个体经营营业执照。根据《通知》，商业性个人住房贷款认定以家庭为单位，并要求加快建设房屋登记信息系统。银行应根据不同情况执行差别化住房信贷政策。

一，如果借款人名下的本地房产是使用贷款购买的，外地再在购房，就属于二套房。因为目前借款人贷款买房的数据都是银行通过查询央行征信系统获得的，并且央行的数据已全国联网。
二、如果购房者在本地的房产是一次性付款购买的，由于各地房管部门的数据没有联网，因此没有通过贷款买房的房产将是二套房认定的盲区，这样的情况是有可能享受首套房的贷款优惠政策。
另外，银行方面强调，非本地户口的购房人申请贷款，除提供身份证、户口簿、暂住证、收入证明、单位出示证、银行卡流水账号外，新政出台后，最重要的就是须提供在本地工作12个月的纳税证明或社会保险缴纳证明。如果购房者是私营业主，也可以持一年以上的个体经营营业执照。
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员在2010年发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(简称《通知》)规范二套房认定标准中规定，对个人申请商业性住房贷款申请的二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则。
但由于目前房地产登记信息系统尚未实现全国联网，《通知》规定，对于二套房的“认房”原则仅本地适用。此外，与国务院此前表态略有不同，或是考虑到异地人实际自住购房需要，《通知》规定异地购房可以申请贷款，但是贷款人必须按二套房(及以上)的差别化住房信贷政策执行。
商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，即以家庭为单位。具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。《通知》还要求，各地要加快建设房屋登记信息系统，到2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
此外，有下列三个情形之一的，银行应对贷款申请人执行第二套及以上差别化住房信贷政策：
其一，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。
其二，借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。其三，贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。

延伸阅读

结语：根据《通知》规定，购房者的房产认定是否为二套房取决于其购房方式以及房地产登记信息系统的联网情况。如果借款人名下的房产是通过贷款购买的，无论是本地还是外地购房，都属于二套房。然而，如果购房者在本地的房产是一次性付款购买的，且房地产登记信息系统尚未联网，那么没有通过贷款购买的房产将是二套房认定的盲区。银行在审核贷款申请时，除了要求提供相关证明文件外，还会根据家庭住房登记记录进行查询，并执行相应的住房信贷政策。为了规范住房贷款市场，各地应加快建设房屋登记信息系统，确保信息的准确性和可查询性。

法律依据

城市房地产转让管理规定：第二十一条本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
城市房地产转让管理规定：第二十条省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
中华人民共和国民法典：第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二百一十二条登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

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