买二手房时要当心哪几种产权的房子-法律问答|晖律网

买二手房时要当心哪几种产权的房子

回答于2024-04-21 阅读（947）

律师回答

摘要：不同类型的房屋产权归属及交易限制的概述。商品房产权属于购房者，交易不受限制；房改房产权归职工所有，需得到相关部门批准；经适房出售给当地低收入家庭，满5年后可交易；廉租房产权归政府所有，租户无产权；公租房产权属于国家或公共机构；安置房分为集体土地和出让土地两种，产权不同；小产权房产权不受国家承认，价格较便宜；集资房产权归职工和单位共有，不允许交易。

第一种、商品房
这是目前主流的房子，它由房企缴纳全额土地出让金后开发并向市场销售的房屋。
它的产权属于购房者，交易不受限制(特殊城市除外)，只要你有钱就能购买。
第二种、房改房
房改房又称已购公房，这是早期城镇职工根据有关住房改革政策，按照成本价或标准价购买的公房。成本价购买的房子，产权归职工所有;标准价购买的房子，部分产权归职工所有，5年后归职工个人所有。
这种房子的土地以划拨性质居多，上市前必须补交土地出让金。出售这种房子，必须得到相关主管部门批准。
第三种、经适房
经济适用房是当地政府根据经济适用住房建设计划安排建设的住房。用地性质属于划拨，免收土地出让金，各种税费也减半，一般本着保本微利的原则出售给购房者。
购买对象一般是当地城镇户口，符合低收入标准的住房困难家庭。
再交易条件：满5年后可上市交易，且必须补交土地出让金，政府可优先回购。
第四种、廉租房
廉租房是政府提供给符合城镇居民生活保障标准且住房困难的家庭居住的保障性住房。这种住房一般是政府委托房企配建，土地性质是划拨的，产权归政府所有。租户可长期租住并享受租金补贴。
租户没有产权，不可交易。
第五种、公租房
公租房的产权属于国家或公共机构，它的土地性质也是划拨使用的。它比廉租房的覆盖面要广，除了廉租房的覆盖群体外，还包含新就业群体，不排斥外来人口。租金一般比市场价低，承租者也可享受一定的货币补贴。
第六种、安置房
安置房是政府征地后为安置被拆迁住户所建的一种住房。
安置房分为两种，一种建在集体土地上，产权属于集体，不允许再交易。一种建在出让土地上的，产权属于个人，满足上市条件后可以正常交易。
第七种、小产权房
小产权房实际上是农民在集体土地上盖的自建房，有的也委托开发商建造。这种土地没有缴纳土地出让金，产权证多由乡镇或村委会颁给。小产权房没有取得国有土地使用证，也没有销售许可证，自然也不会有国家承认的房产证。
由于不用缴纳土地出让金，省去了一大笔成本，这种房子价格非常便宜，一般只有普通商品房价格的40%—60%。
第八种、集资房
集资房是国企或政府部们在自有土地上盖的房子，土地性质一般是划拨。职工可以集资建设，建成后房屋归职工所有，不会对外出售，产权是职工和单位共有，居住一段时间后产权逐渐归职工个人所有。
这种住房一般不允许交易。

延伸阅读

结语：以上是目前常见的房屋类型，每种类型都有其特点和限制。购房者可以根据自身需求和经济条件选择适合的房屋类型。无论是商品房、房改房、经适房还是廉租房、公租房、安置房、小产权房或集资房，每种房屋都有其独特的优势和限制。购房者在购买房屋时应充分了解相关政策和规定，确保自己的权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

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