9月末，财政部和国家税务总局联合发文，对卖房再买房实行退税政策。此外，除了各城房价迎来不同程度的回落，贷款利率的下调也再次拉低了置业门槛。
卖房后一年内再买房可退个税
      为支持个人换购住房需求，根据《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(2024年第30号)，税务总局发布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》。
      根据政策，自2024年10月1日至2024年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
      享受规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件:
      一是，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。
      二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
一、纳税人什么时间内可以享受退税政策?
      在2024年10月1日至2024年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
      例1:纳税人小周2024年12月出售了一套住房，2024年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2024年10月1日至2024年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。
二、纳税人退税金额是怎么计算的?
      在2024年10月1日至2024年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税;当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为:
      1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税;
      2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税。
      其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
      例2:2024年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2024年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元(150÷240×4万元)。(假设以上均为不含增值税价格)
三、出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额?
      对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
      例3:小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2024年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元(200×50%=100)，新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。
      同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元(200×50%=100)，新购住房金额为80万元(200×40%=80)，退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。(假设以上均为不含增值税价格)
四、如何确定出售住房和重新购买住房的时间?
      出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。
首套个人公积金带来利率下调
      国庆前夕央行再送重磅大礼，首套个人住房公积金贷款利率下调!
      9月30日晚，央行发布公告称，决定自2024年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

      东方金诚首席宏观分析师王青认为，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费;另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。
      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策说明，当前对于公积金贷款利率也积极继续了下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。
      另外，公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向。也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。降息对于一些还贷能力捉襟见肘，但是有一定首付能力的购房者来说确实算是利好。下调了首套住房贷款利率下限，加点一旦确定，将不得更改直至贷款还清，对于刚需是非常大的让利。据2024年9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，已经降至5%以下，也是历史最低水平。购房门槛的确降低了，但购房者仍要仔细打算。“新房还未收楼，就要负担2年左右的高利率贷款，现在房价跌回了一年前，一年前买房的亏了。现在还在跌跌不休，而如果现在买房，收楼时又可能出现房价下跌。对非热点城市的潜在买房者来说，买房这个帐仍然算不过来。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，楼市已经开始慢慢地触及底部了，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能一段时间再底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。