一、房屋租赁合同最多多少年是有效的
1、房屋租赁合同最多20年是有效的。当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年，租赁期间届满当事人续订租赁合同的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。
2、法律依据：《民法典》
第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
二、房屋租赁合同部分条款无效的哪些
1、
一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;注意：一方以欺诈胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，只有在损害了国家利益时，才属于无效合同。
2、恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同;
3、合法形式掩盖非法目的的合同;
4、损害社会公共利益的合同;
5、违反法律和行政法规的强制性规定的合同;
6、对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。
7、提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效
房东跟租客之间要签订合同，有些人希望合同可以签久一些，这样自己就能够节省一些事情或是麻烦。只是很多人在拟定房屋租赁合同的时候，对于合同的最长期限内容也不是特别了解。
房屋租赁合同的有效期最长能达到多少年？
律师回答
摘要：房屋租赁合同最多20年有效，超过部分无效。合同部分条款无效包括欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家利益、非法目的、违法规定、免责条款。了解合同最长期限对于拟定房屋租赁合同很重要。
延伸阅读
房屋租赁合同的有效期限制及延长规定
根据相关法律法规和合同约定，房屋租赁合同的有效期限制及延长规定如下：一般情况下，房屋租赁合同的有效期最长为20年。然而，具体的有效期限制可能会受到地方性法规的影响，不同地区可能存在不同的规定。此外，租赁双方也可以根据协商一致的原则，在合同中约定更长的有效期。如果租赁期满后，双方都希望继续租赁，可以通过签订续租合同或者书面协议进行延长。需要注意的是，延长合同的有效期应当符合法律规定，并且双方应当明确约定延长期限、租金调整等相关事项。在签订合同时，建议双方详细阅读合同条款并咨询专业律师，以确保合同的有效性和合法性。
根据相关法律法规和合同约定，房屋租赁合同的有效期限制及延长规定如下：一般情况下，房屋租赁合同的有效期最长为20年。然而，具体的有效期限制可能会受到地方性法规的影响，不同地区可能存在不同的规定。此外，租赁双方也可以根据协商一致的原则，在合同中约定更长的有效期。如果租赁期满后，双方都希望继续租赁，可以通过签订续租合同或者书面协议进行延长。需要注意的是，延长合同的有效期应当符合法律规定，并且双方应当明确约定延长期限、租金调整等相关事项。在签订合同时，建议双方详细阅读合同条款并咨询专业律师，以确保合同的有效性和合法性。
结语：根据《民法典》第七百零五条的规定，房屋租赁合同的最长有效期限为20年，超过部分将被视为无效。双方在续订合同时，同样不得超过20年。此外，房屋租赁合同中部分条款可能会被视为无效，如欺诈、胁迫、恶意串通等损害国家、集体或第三方利益的情况。在签订合同时，建议双方仔细阅读合同条款并咨询专业律师，以确保合同的合法性和有效性。
法律依据
中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。
中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。
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