小产权房是否能够买卖？-法律问答|晖律网

小产权房是否能够买卖？

回答于2024-04-27 阅读（60）

律师回答

摘要：小产权房是一种具有特定含义的称谓,指的是在某种社会实践中形成的具有特定含义的房屋。小产权房主要有三种类型:占用集体用地或耕地违法建设、将农民集体用地使用权流转、用于商品住宅开发的违法建筑;在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房;在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民。虽然小产权房的概念已经存

一、小产权房是否能进行买卖交易
(一)小产权房的定义
小产权房并非法律概念，它是一种约定俗成的称谓，指的是在某种社会实践中形成的具有特定含义的称谓。“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
小产权房主要有：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑;在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房;在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民的几种。
(二)小产权房能够买卖吗
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。
当然，这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换，这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的，严格意义上来说，这种情况下的房屋，也不能叫小产权房。
二、已经购买了小产权房如何维权?
(一)购买小产权房的风险
1、购买小产权房难维权。因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。
2、购买小产权房易遭遇整顿。如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
3、购买小产权房难过户。小产权房得不到法律的认可和保护，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有很大影响。
(二)已经购买了小产权房如何维权
如果已经购买了小产权房，因国家不会发放产权证，这将导致以后对购房者一系列不利的后果。那么要采取哪些措施来维护自己的合法权益呢
1、最直接有效的办法是退房退款。如果合同无效，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求退房并退回已支付的购房款。
2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的，则要视具体情况而定。
3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。

延伸阅读

小产权房买卖的风险与法律应对

小产权房是指在集体土地上建造的房屋,其所有权属于村集体或开发商,但并非国家所有。在小产权房买卖过程中,存在一些法律风险和应对措施,下面进行法律分析。

风险一:土地使用权问题

小产权房的土地使用权并非国家所有,因此其土地使用权不属于国家土地使用权范畴。在小产权房买卖过程中,如果买方或卖方无法提供土地使用权证书,则可能会面临土地使用权争议,进而影响房屋的合法性和使用效果。

应对措施:在购买小产权房时,最好要求卖方提供土地使用权证书或其他相关证明文件,并在签订合同前咨询律师,避免因土地使用权问题导致的纠纷。

风险二:房屋质量问题

小产权房的建筑质量通常较低,存在一些安全隐患和质量问题。例如,建筑结构可能存在缺陷、墙体可能存在裂缝等。如果买方在购买后发现房屋质量问题,可能会面临维修或赔偿的要求。

应对措施:在购买小产权房时,最好要求卖方提供房屋质量保证书或其他相关证明文件,并在签订合同前咨询律师,避免因房屋质量问题导致的纠纷。

风险三:购房合同问题

小产权房的购房合同通常是由开发商或村集体制定的,其中可能存在一些条款不明确或违法的情况。如果买方或卖方在签订合同后发现合同存在问题,可能会面临纠纷或赔偿的要求。

应对措施:在购买小产权房时,最好咨询律师,确保购房合同符合国家法律法规和政策,并尽可能避免合同中存在不明确或违法的条款。

小产权房买卖存在一些法律风险和应对措施。如果购买小产权房时存在任何疑问或不确定,建议咨询律师以确保自身权益。

结语：小产权房作为一种约定俗成的称谓，指的是在某种社会实践中形成的具有特定含义的称谓。小产权房并非法律概念，它主要指占用集体用地或耕地违法建设、将农民集体用地使用权流转、用于商品住宅开发的违法建筑以及政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售、具有产权纠纷隐患的不完全产权房和在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民等。小产权房转让或销售的对象是有限制的，这些房屋可以在集体成员内部转让和置换，但严格意义上来说，这种情况下的房屋，也不能叫小产权房。购买小产权房存在风险，如果遇到整顿或不过户等问题，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。如果已经购买了小产权房，可以采取最直接有效的办法是退房退款，或者请求退房并退回已支付的购房款。如果购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。

法律依据

城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第一条\t为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第六条\t当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

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