房屋使用权的一般情况能不能转让-法律问答|晖律网

房屋使用权的一般情况能不能转让

回答于2024-05-06 阅读（2593）

律师回答

摘要：本文介绍了益物权房屋是否可以转让的问题，并列举了在哪些情况下可以转让和交换租赁权。此外，还介绍了公有住房租赁权的转让、交换应当取得出租人的书面同意，并应当事先征得本市常住居民的同意。同时，文章还列举了哪些公共住宅不得转让和交换。最后，文章还介绍了房屋使用权如何交易，包括单位产权的房屋使用权和房屋管理处产权的房屋使用权，以及房屋使用权转让和房屋置换的相关知识。

益物权房屋通常是否可以转让？
在销售范围之外的公房，可以转让和交换租赁权。列入销售范围的公房主要是成套公房，不能转让、交换，但可以同时购买、同时上市。公有住房租赁权的转让、交换，应当取得出租人的书面同意，受让人应当继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁标的变更合同。公共住房的转让、交换，应当事先征得本市常住居民的同意。此外，下列公共住宅不得转让和交换：
第一种为独立使用的整栋花园洋房；
第二种为军队或宗教团体所有或学校校园内所有；
第三种产权不清；第四是承租人拖欠租金尚未结清的；
第五是受法律委托或需要执行政策的；
第六是列入冻结户籍的；
第七是承租人擅自在承租人楼内居住的；
第八是，列入危房棚改造或房屋完整改造计划的；九、其他法律由出租人收回。
除上述规定外，出租人应当与承租人约定转让、交换房屋租赁权。房屋使用权如何交易根据产权归属，房屋使用权可分为两种类型：单位产权的房屋使用权和房屋管理处产权的房屋使用权。前者多为原产权单位，按以往政策，以福利房的形式分配给职工居住。因此，对于单位房产的使用权，买受人应当征求原产权单位的意见。
对于房屋使用权的交易，购房专家提醒消费者，在购买房屋使用权时，一定要索要产权归属。转让权属时，应要求公房原承租人亲自到房产局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托。另外，由于房屋使用权的“房簿”上没有防伪标志，就连正式租赁合同的印章也特别简单，因此购房人应与原单位确认，防止“房簿”造假。
在房屋使用权转让交易中，可以将房屋使用权转为产权进行交易，也可以通过房屋置换的方式转让房屋使用权。所有权置换时，应注意两点。一方面，双方应持有北京市户口，另一方面，他们不能进行贷款抵押。房屋专家强调，通过房屋置换不能取得房屋的产权使用权，但可以享有租金收入权和一定限度的处分权。
只有拥有当地户籍的人才能购买住房使用权。
据市场部统计，10、11月份使用权交易逐渐活跃，部分购房者指定购买使用权房屋。但因为房屋使用权的购买比较复杂。购房者不能完全理解房屋使用权如何购买。市场专业人士回答了公众关心的几个问题。
房屋使用权的使用年限是多少？
A：无论是产权房还是使用权房，国家规定普通住宅用地使用权使用年限为70年。房屋使用权具有相同的土地使用年限，但归房屋管理机构或者单位所有。它与房屋使用权人有长期租赁关系，但物业单位不能随便收回。即使收回，也将补偿使用权人。市场专业人士告诉广大消费者：购房者不必担心房屋的使用年限、使用权、使用价值与购买公房相对应。使用权如何转化为产权？如果买受人认为使用权不够实用，可以将使用权转化为物权。一般情况下，产权单位会在年初和年中发出两次通知。可持单位工龄证明到房管部门或物业单位房管处参加房改。
以XX里小区为例：1986年建成一套面积56平方米的使用权房。先按建筑年限每年2%计提折旧，再按1560元/m2×56m2×38%=33196.8元计提折旧；再按服务年限×服务年限系数计算服务年限折扣，即买受人夫妇的服务年限之和，加上服务年限上限50年按50年计算，服务年限系数为700-900元/年，平均服务年限为800元/年，则服务年限折扣为50×800=40000；最终支付价格为1560×56-33196.8-40000=14163.2元。也就是说，如果购房者想将54336元交给房管部门，房屋使用权可以转化为产权。

延伸阅读

根据我国《城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，公房使用权转让需要满足一定的条件。根据该法规定，公房使用权转让应当符合法律法规规定的条件，并按照房屋租赁合同的约定办理租赁手续。

在实际操作中，公房使用权转让的情况主要包括以下几种：

1. 单位职工之间转让：符合法律法规规定，无需办理房屋租赁手续，租赁关系自转让之日起终止。

2. 单位职工与社会法人之间转让：符合法律法规规定，无需办理房屋租赁手续，租赁关系自转让之日起终止。

3. 社会法人之间转让：需要办理房屋租赁手续，租赁关系在转让之日起继续存在。

4. 社会法人之间的租赁合同纠纷：需要先解决租赁合同纠纷，解决纠纷后才能进行公房使用权转让。

需要注意的是，公房使用权转让存在一定的限制，如房屋的使用年限、房屋用途等。违反规定进行转让可能会产生法律风险。因此，在进行公房使用权转让时，应当遵守法律法规的相关规定，确保合法合规。

结语：房屋使用权转让和交换需要遵守相关规定，并征得相关同意。使用权可以转为产权进行交易，也可以通过房屋置换的方式转让。在购买房屋使用权时，应确认产权归属，以免遇到禁止交易的情况。此外，房屋使用权的使用年限和如何转化为产权也需要了解。

法律依据

城市居民委员会组织法(2018-12-29)\t第十五条\t居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。
居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十五条\t商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第十九条\t转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。

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