买二手房有哪些看房技巧-法律问答|晖律网

买二手房有哪些看房技巧

回答于2024-04-16 阅读（286）

律师回答

摘要：在观察二手房房屋时，需要关注周边环境和房屋本身的建筑结构和小区整体环境。周边环境包括高压线、垃圾处理场、墓地/殡仪馆等设施，以及周边配套和交通、商业、医疗、基本生活等配套设施。房屋本身的建筑结构也需要关注，包括房屋类型、楼梯安全、外墙裂痕等。小区整体环境包括小区大门守卫情况、人行道、车道的规划情况、楼道内的电水表间、水电表箱的损坏情况以及房屋内部的情况，如漏水、墙体裂痕、厨房烟道和天然气管道等。

一、在观察二手房房屋时，最先需要关注的是周边的环境状况。
1.嫌恶设施
常见的房屋周边嫌恶设施有高压电站或者高压线、垃圾处理场、墓地/殡仪馆等。由于目标物体比较大，基本上手机地图就能显示，而且一般的住宅类房屋周边很少有，因此，稍微注意下即可。
对于不能确认的高压线或者高压电站，可以详细的咨询带看的经纪人。
2.周边配套
房屋周边配套一般包括交通配套、商业配套、医疗配套、基本生活配套等，配套决定了购房者入住之后生活的便利程度。因此，看配套不仅要看自己需要的基本配套有没有，还应该注意房屋距离该配套设施的远近。比如目标房屋距离周边大型超市、地铁、公交站等设施的远近。
一般来说，半径为5公里的生活圈是基本生活成本的核算基础，低于或超过部分将相应减少或增加生活成本。要降低买房后的日常生活成本，保证生活质量，选择在5公里为半径的生活圈内置业，才能很大限度地节约时间成本和生活成本。
二、环境应该看什么?
看环境不仅要看房屋本身的建筑结构，还应该看小区的整体环境。
1.房屋本身建筑结构
需要注意房子是什么建筑类型的，是砖混、钢混，还是钢筋混凝土的框架结构?如果是砖混，需要注意楼梯是否坚固安全可靠，砖混多见于房龄老一点的房屋，一般在1999年前建造的，以6层的板楼居多。
砖混结构的抗震性和安全性较弱，需要观察外墙是否有明显裂痕。除了房屋外部墙体结构，还要注意楼栋地面是否有下沉的迹象，对于一些有问题的楼体可能会出现地面下沉的情况，这个可以看整体楼栋和小区外边的一些标准线，还可以看小区绿地和小区楼栋交接处是否有明显的地面开裂现象。
2.小区环境
有些购房者买房初期看的房源较多，难以从中选择出更喜欢的那一套，针对整体小区环境大同小异难以抉择的情况，购房者可以从以下细节择优挑选：
(1)小区大门守卫情况
社区一般都有门卫，要注意看大门的整体面貌，询问门卫是否24小时都有人值班。实际情况下，房屋价格相差不大的两个小区，如果其中一个人群、车辆等可以随便进出，而另一个则不能随便进出，那么，这两个小区在一定程度上差别就很明显了。
(2)小区人行道、车道的规划
很多人往往只关注了房屋本身，却忽视了入住后可能存在的问题，比如小区人行道、车道的规划情况，特别是对于家里有老人、小孩的，更应该注意小区道路是否人车分流。
三、楼道应该看什么?
看房不应该只关注房门内的情况，每天进出的房屋楼道也应该得到重视。特别是楼道里的电水表间需要详细的观察，很多物业的好坏会体现在细节上。查看电水表间是否合理，电水表设计如果不合理，一旦出现问题将难以及时解决。此外，水电表箱的损坏情况也要格外注意，有些管道修理次数过多，导致水电表反复多次打开，又年久失修，导致破损严重。
四、房屋内部看什么?
查看房屋内部是否漏水，墙体是否有裂痕，厨房烟道和天然气管道是否完好安全，房屋窗外是否严重遮挡光线，窗外有无明显噪音来源。
1.漏水情况易出现在顶层
漏水后墙体或天花板会有明显的水渍，即便粉刷后，颜色也跟之前装修好的不一样，比较容易看出。阳台是顶层漏水的一个多发地，需要注意。此外，还应注意外墙的渗水情况，如果外墙渗水严重，长期来看，会影响墙体的坚固性。
2.墙体的裂痕
墙体的裂痕一般不明显，特别是在屋内，如果墙上贴了壁纸就更不容易看出，但是可以根据外墙的位置查看，具体对照。
3.厨房烟道
检查厨房的烟道，可以多在房屋内留些时间观察，特别是在中午，如果烟道有问题，邻居家做饭的烟味会很容易传过来。特别是对一些老旧小区，天然气管道因为时间比较久，可能会有一些损坏，在厨房的位置可以仔细查看下，防止遗漏。
4.窗外遮光情况
窗外光照情况如果在上午看，可能会因为光线充足而不容易发现。因此，如果对房子特别中意，应该在上午、下午分别看房。
5.窗外有无噪音
临近街道、铁路的房屋噪音相对来说大一些，需要注意的是有些房屋外边虽然是空地，很安静，但不见得以后仍然是空地，可能会存在大型施工的情况，因此，这些地方也要留意。
6.隔音情况
有些楼体质量一般，隔音效果较差，就会导致楼上走路的声音清晰可听，这也是很多人看房时容易忽视的地方。对此，可以多看看同小区内的几套房子，可能会有楼上邻居或左右邻居在家的情况，然后进行实际检查。

延伸阅读

结语：购买二手房时,观察周边环境和房屋本身都是非常重要的。周边环境需要关注周边配套设施的齐全程度和距离,以及房屋周边的环境状况。房屋本身建筑结构也需要关注,包括房屋的抗震性和安全性,以及房屋外部的墙体是否有裂痕等问题。此外,需要关注小区的整体环境和楼道的情况,包括小区大门的守卫情况、小区人行道和车道的规划情况,以及楼道内的电水表间和水电表箱等细节情况。最后,还需要关注房屋内部的状况,包括漏水情况、墙体裂痕、厨房烟道和天然气管道等。了解这些信息可以帮助购房者更好地选择房屋,降低日后的生活成本和维护成本。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

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