开发商逾期交房谁该承担责任-法律问答|晖律网

开发商逾期交房谁该承担责任

回答于2024-04-29 阅读（798）

律师回答

摘要：本文描述了一个房地产开发商楼上楼下迟延交房，不同业主起诉要求支付违约金，但二审法院对业主作出了不同的终审判决。一些业主认为开发商违约，要求支付高额的违约金，但二审法院认为开发商的违约责任主要是房屋迟延交付造成的租金损失，罚金从合同约定的80万元减至10万元。省检察院已依法提出抗诉，认为合同约定的违约金比例不高，并要求减少的违约金不能任意减少。

有时这种现象是由于法官之间存在理解差异而产生的。审判是一个主观的过程，不同的人对同一件事有不同的看法，很难强制一致，这种个人主观判断的差异会在司法实践中得到体现。因此，不能说同一案件的不同判决必然是不公平的。但在一些由错误判断引起的案例中也存在差异。也就是说，法律的适用是错误的。在这种情况下，按每天万分之二承担逾期交房的违约金并不算太高。租金损失也是一大损失。因此，不调整是可以的。但很难说是误判。
案件：
起诉开发商楼上楼下迟延交房取得不同判决
起诉开发商楼上楼下迟延交房取得不同判决，按合同约定一次赔偿，一按裁量权赔偿，赔偿比例相差4倍，省检察院曾抗议“同一法院，类似案件，判决结果相悖，违背公平公开的基本原则”，省人民检察院民管处检察官告诉记者，自省人民检察院率先开展“服务民生、促进和谐”活动以来，督办了一批典型的生效民事判决。如林某红（化名）不服法院二审判决案，省人民检察院已依法提出抗诉。本案中，由于开发商延迟交房，不少业主起诉要求支付违约金，但二审法院对这些业主作出了不同的终审判决。法院认为，开发商与林先生约定的违约金过高，并酌情减少赔偿；但法院支持林先生楼的一位业主同一违约协议，两人赔偿比例相差4倍以上。2007年5月23日，林某在某楼盘一楼买了5家商铺，总价1100多万元。同日，林某与开发商签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同中约定开发商逾期交房的违约责任为：“自合同约定的交房期限届满次日起至实际交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额0.02%的违约金。”，逾期房产证的违约金约定为每天万分之一。林某说，签订合同后，他按合同一次性支付了1100多万元。
2008年8月交房时，延误了200多天。开发商表示，公司有困难，不能支付这么多违约金，但物业管理费可以用来冲抵违约金。林先生告诉记者，当时大部分业主都同意这个方案，但他和其他几位业主还是决定通过诉讼解决。
金额少的，按合同约定赔偿，金额多的，减少赔偿。法院受理了林某等业主的诉讼，一审法院迅速作出判决，开发商应向业主支付合同约定的违约金。开发商不服提起上诉，认为合同中与业主约定的违约金明显偏高。林红带头维持了二楼12单元的原判。12楼业主获得的违约金约为11000元，占购房款26万元的4.2%。楼上邻居打赢官司半年后，林某得到了二审判决。二审法院认为，开发商违约造成的损失主要是房屋迟延交付造成的租金损失，迟延办理房屋所有权证并未给买受人带来实际损失。因此，罚金从合同约定的80万元减至10万元。但这还不到其支付的购房款的1%，还不到其从楼上邻居那里得到的违约金的四分之一。
判决采取了双重标准，检察院抗诉说，合同约定的违约金比例不高，更何况其他业主也按照这个比例来判断。”我要求赔偿80万元，因为我买了5套房子，我付了1000多万元。我承担的风险很高，所以得到的赔偿应该很高，“林某说，商铺未能如期出租造成的损失要大于住宅的损失，而未能如期办理产权证也导致他无法再融资，损失不低于80万元。林毅红不服终审判决，向省检察院提出申诉。中国人民银行公诉人综合审查后认为，无论是立法还是司法实践，都承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质。如果违约金只是补偿性的而不是惩罚性的，就不能有效地制裁违约行为，不能充分保护守约方的利益。”如果当事人主张约定的违约金过高，要求减少的，法院可以适当减少，但不能任意减少，并不意味着当事人要求减少的违约金必须减少”，省人民检察院民商事检察官表示，开发商提出的建议违约金过高，不仅违背常理，也违背诚实信用原则。听了检察官的解释后，林先生说，自己以前的心终于放下了。
据了解，省检察院还移送了该房产其他业主的判决书。检察官说，对同一案件事实作出不同判决，在执法中采取双重标准，是违反法治基本原则的，是法律的统一和正确实施。据说省检察院已对此案提出抗诉。

延伸阅读

结语：本案例中,开发商楼上楼下迟延交房导致业主起诉,不同法院对同一案件作出了不同的判决。虽然检察院提出抗诉,但二审法院最终支持了开发商与林先生签订的合同,维持了一审法院的判决。林某等业主不服,向省检察院提出申诉。省检察院民商事检察官表示,合同约定的违约金比例不高,不能任意减少,否则会违反法治基本原则。同时,检察院已对此案提出抗诉。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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