怎样解决房屋买卖合同违约问题？-法律问答|晖律网

怎样解决房屋买卖合同违约问题？

回答于2024-04-23 阅读（2234）

律师回答

摘要：本文讲述了在房屋买卖合同中，如果一方违约，另一方可以要求违约方支付违约金或者通过诉讼解决。但是需要注意，在提出诉讼前，买方应办理查封对方房产的手续，以限制对方转移房产，确保法院判决后能够顺利履行判决内容。另外，如果买方要求对方退还已付房款并承担违约责任，也应当查封对方的房产。在违约金的计算方面，双方应当在合同中约定，如果没有约定，则按照一定标准确定。

如果对方虽然违约,但并非态度蛮横,也并非完全不顾及协议,并且表示愿意进行协商,或者只要改变一些交易条件,就同意继续履行协议。
2、如果合同中确有约定不明的地方，应当和对方认真协商，重新达成补充协议，解决因为约定不清无法履行的问题，建议在协商补充意见时，如有可能尽量邀请律师或专业一起办理比较稳妥。
3、如果对方执意违约，什么道理都清楚，但就是不想履行合同，有的甚至明确表示，要以承担违约责任的形式解除合同。对这种情况，建议尽快起诉，没有别的办理，拖延诉讼对买方没有任何好处，得到法院判决后，通过强制执行才能迫使违约方继续履行协议，法院对当事人违约这种事是会主持公道的。
但是需要特别注意的是，如果是买方起诉对方要求继续履行协议，配合办理房产过户手续的话，买方在起诉的同时，一定要办理查封对方房产的手续，从法律上限制对方转移房产，否则对方如果提前将所售房产另售他人，买方即使得到法院支持继续履行合同的诉讼请求，也会因为无法履行而最终得不到房产。
如果买方要求对方退还已付房款并承担违约责任的，也应当查封对方的房产，这样可以确保法院判决之后能够顺利履行判决内容，切实保护买方的利益。实践中得到判决，却没有能到执行的情况还是比较常见的。
一、房屋买卖违约金怎么算
售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金；由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。
违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：
1、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。

延伸阅读

结语：在处理房屋买卖合同违约问题时，应当根据合同约定进行处理。如果对方违约，但并非态度蛮横或完全不顾及协议，也愿意进行协商或改变交易条件，应当认真协商并尽量邀请律师或专业人士协助办理，以确保权益得到有效维护。如果合同中确实存在约定不明的地方，应当和对方协商达成补充协议，或在协商补充意见时邀请律师或专业人士以保证处理问题更为稳妥。对于对方明确表示不愿意履行合同或违约的情况，建议尽快起诉，通过法院判决迫使违约方继续履行协议。同时，在起诉时应办理查封对方房产手续，以限制对方转移房产，避免后续纠纷。如果买方要求对方退还已付房款并承担违约责任，也应查封对方的房产，确保判决得到有效执行。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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