建筑物区分所有权司法解释-法律问答|晖律网

法律分析：
民法典第278条源自《物权法》第78条的规定，并对该条进行了重大修改和完善。《物权法》第78条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”较之于该条规定，《民法典》第278条所作的重大修改和完善主要体现在以下四个方面。
1.删除业主共同决定事项之“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”中的“建筑物及其附属设施的”，直接表述为“制定和修改管理规约”，凸显管理规约对于业主、物业管理人或者其他管理人的约束力；
2.将业主共同决定事项之“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为两项，即“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，并分别适用不同的表决规则；前者采参与表决的“双四分之三”，而后者采参与表决的“双过半”；
3.在业主共同决定事项中，增加规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”；
4.适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛。对于业主共同决定事项，物权法以专有部分总面积和业主总人数为基数，分别规定了“双三分之二”和“双过半”两档表决门槛，其中，对于“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”，采“双三分之二”表决规则。民法典在此基础上进行了大幅度调整。首先，设定了业主大会的法定最低业主人数限制，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与；其次，以参与表决的业主人数为基数，对于业主共同决定事项中的“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”三项最为重大的事项，设定了“双四分之三”的表决规则，即经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，其实际表决门槛为：2/3× 3/4 = 1/2；对于业主共同决定事项中的其他事项，设定了“双过半”的表决规则，即经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，其实际表决门槛为：2/3× 1/2=1/3。由此，对于业主共同决定事项中的“使用建筑物及其附属设施的维修资金”，民法典实际将物权法规定的“双三分之二”规则调整为相当于“三分之一”的实际同意规则，大幅度地降低了表决门槛。
需要强调的是，根据民法典第281条第2款规定，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”由此，紧急情况下，业主大会或者业主委员会使用建筑物及其附属设施的维修资金并不受前述表决规则的制约。至于何为“紧急情况”，需要在审判实践中总结一致规则，也有待于司法解释予以进一步明确。
此外，尚需探讨的是，如何确定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的范围问题。对此，民法典未作明文规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第7条规定可资参考，该条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第76条第1款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。

【法律依据】：
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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