买房时怎么签署购房合同-法律问答|晖律网

在签署合同时，购房者必须认真阅读合同文本，确认所有内容，如果很多自己所关心的内容合同里没有体现，就要与开发商签订补充协议或者特别约定。
在一份商品房买卖合同中，至少应当明确以下十项内容：
(1)用地依据、商品房坐落位置、商品房交付时间;
(2)总价款、付款方式、付款时间;
(3)建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明;
(4)商品房的销售方式(预售或现房销售);
(5)商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关的责任;
(6)发生设计变更的约定;
(7)关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任;
(8)物业管理方式及售后保修、维修责任;
(9)合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式;
(10)违约责任。
在购买房屋的过程中，购房者对于卖方的交纳购房定金的要求要谨慎对待，不要草率地交纳了购房定金。否则，一旦买房不成，购房者将很有可能会遭遇定金不退的风险。实践中，您在买房时，如果您不确定卖方所要求交纳的定金数额是否合理，您可以咨询房产方面的专家律师。
一、商品房买卖要注意的问题有哪些？
(一)签订认购书要谨慎：
1、认购书主要内容包括：房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等；付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。
2、在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签订购房契约。
3、注意“订金”与“定金”的区别，订金属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原款。购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。
(二)签订合同要详尽
1、查看“五证”原件。首先确定自己要购买的房屋是否符合开发资质，不要交了钱却不能建房。对于承诺证件正在办理中的开发商，可在合同中约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。不能取得该证件所要承担的责任。
2、注意房屋权限。去土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
3、在合同中约定使用和出售面积的多少。在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积，在附件中列明公摊面积的构成。
4、将不能办理房产证产生的责任明确约定。
5、物业管理公约。
出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
(三)验房收房要重视
通常情况下，房屋验收的条件有：房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。
房屋验收还需仔细检查商品房质量：例如检查房屋有无裂缝；检查房屋有无倾斜；检查房屋有无渗漏；检查墙面、地面是否平整；检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理主要是为了自然排水，看水是否通畅无阻地排向出水口；检查门窗门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。
(四)登记产权要及时
在房屋买卖合同签订后的30日内，持房屋权属证书(卖方提供)、当事人合法证明，向房地产管理部门提出申请并申报成交价格。房地产管理部门对有关文件审查，在接到申请之日起30日内做出准予登记、不予登记的决定。购房者按规定交纳有关税费后由房地产管理部门核发过户单。最后购房者凭过户单领取产权证。

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