买房定金能否退还，视情况而定：
1、如果因为购房人原因不能订立商品房买卖合同，定金不能退还。
2、如果是卖方原因导致不能订立商品房买卖合同，定金应当双倍返还。
3、如果是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，无需双倍返还。
4、如果最终履行了房屋买房合同，则定金应当抵作价款或者收回，实践中一般是抵充房款。
但是需要明确合同中约定的是“定金”字样，而非“订金”字样，否则无论因为任何一方原因未能订立商品房买卖合同，都可以如数退还。
理由如下：
定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。定金一经给付，则发挥制裁违约方，补偿守约方的功能，即定金具有惩罚性，给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金。这被称为定金罚则，房屋买卖同样适用定金罚则。
定金的数额在法律上是有一定的限制的，定金数额不能超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
而订金在法律上具有一种预付款的性质，起不到担保债权的作用，合同如果写的是“订金”，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
房款定金是否可退？
律师回答
摘要：买房定金退还视情况而定：购房人原因不退，卖方原因双倍返还，不可归责于双方的事由退还，最终履行合同抵作价款。合同中需明确“定金”非“订金”，否则无论原因都退还。定金具有惩罚性，违约方不履约无权要求返还，收受方不履约应双倍返还。定金数额不能超过主合同标的额的20%。订金为预付款，不具担保债权作用，写作“订金”时未能订立合同需返还。
延伸阅读
结语：根据以上规定，买房定金能否退还取决于具体情况。如果购房人原因导致无法签订合同，定金不予退还；如果是卖方原因导致无法签订合同，定金应双倍返还；如果因不可归责于双方的原因导致合同未能签订，出卖人应返还定金，无需双倍返还；如果最终履行合同，则定金应抵作价款或收回。需明确合同中约定的是定金而非订金字样，否则无论原因如何，都应如数退还。定金具有债权担保作用，一方不履约需赔偿，收受定金一方不履约应双倍返还。定金数额有限制，超过20%无效。订金具有预付款性质，未能签订合同时应退还给买受人。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《商品房销售管理办法》
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《商品房销售管理办法》
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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