界定房屋租赁合同中的转借与转租-法律问答|晖律网

界定房屋租赁合同中的转借与转租

回答于2024-04-12 阅读（2771）

律师回答

摘要：房屋租赁合同中的转借与转租的界定及法律后果。转借是承租人将房屋无偿借给第三人使用，转租是承租人在租赁期间将房屋再出租给他人。现行法律允许转租，但需得到出租人同意。未经同意转租的，出租人可解除合同。转租行为的认定存在争议，出租人只需证明房屋不由承租人使用，承租人需证明第三人有合法使用理由。出租人可推定非法转租，符合相关证据规定。

关于房屋租赁合同中的转借与转租的界定
转借承租的房屋，即承租人将房屋一部或全部无偿借给第三人使用。
房屋转租是指房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。
房屋转租包括两个不同的法律关系，涉及到三个主体，即出租人、承租人(俗称二房东)和次承租人(俗称租户)。现行法律法规允许房地产转租。
我国《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
对于承租人擅自转租的法律后果，《城市私有房屋管理条例》第四百七十九条规定，承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人有权解除租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。但是，现实中对承租人的转租行为的认定往往产生不同的认识，从而产生对承租人交给他人使用是否属于非法转租而难以认定。
相关知识：转租行为由谁举证
根据证据规则，谁主张谁举证，按理应当由出租人来证明对方的非法转租行为。但是，《民法典》颁布后，承租人将租赁房屋转租后，往往不签转租合同，或者签了转租合同，但转租人与第三人害怕出租人收回房屋而否认是转租，根本就不出示他们之间的转租合同。如果一定要出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定其非法转租行为几乎是不可能的。因此，我们认为出租人只要证明房屋不是由承租人在使用就完成了举证任务，然后，再由承租人来证明第三人使用不是非法转租而有合法使用的理由。如果承租人不能证明第三人可以合法使用，便推定承租人将房屋非法转租给第三人使用了。这与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五百四十一条关于“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定也不相悖。

延伸阅读

结语：根据现行法律法规，转租与转借在房屋租赁合同中有明确的界定。转借是承租人将房屋无偿借给第三人使用，而转租是承租人在租赁期间将承租房屋的部分或全部再出租给他人，以获取租金性收益。转租涉及出租人、承租人和次承租人三个主体，而现行法律允许房地产转租。根据《民法典》和《城市私有房屋管理条例》的规定，承租人经出租人同意可以转租，否则出租人有权解除合同。对于转租行为的认定，出租人只需证明房屋不是由承租人使用，而承租人需要证明第三人有合法使用的理由。根据相关证据规则，如果承租人不能提供合法使用的证据，可以推定其非法转租。这与现行法律对证据持有人的要求相符。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问房屋租赁合同中的转借与转租的界定

答

房屋租赁合同中的转借与转租的界定及法律后果。根据我国《民法典》和《城市私有房屋管理条例》规定，承租人经出租人同意可以转租给第三人，但未经同意转租的出租人有权解除合同。转租行为由出租人举证非法转租，承租人需证明第三人合法使用。如承租...查看全文

问房屋租赁合同中转租的规定

答

房屋转租的主旨：房屋转租是指承租人在租赁期间将承租房屋再出租的行为。转租需遵守租赁合同约定，获得出租人同意，并办理租赁登记备案手续。转租合同可能无效的情况包括违章建筑的转租、超过建筑物使用期限的转租、承租人拖欠租金等。商铺使用者在...查看全文

问房屋租赁：转租与租赁转让的异同

答

转租与租赁权转让的主要区别在于标的物、取得方法、实现手段和法律后果。转租涉及租赁物，通过设定新的租赁权取得，实现方式为设立新的租赁契约，转租人仍为租赁物的承租人；而租赁权转让涉及租赁权，通过转移取得，实现方式为转让契约，转让人不再...查看全文

问转租与租赁权转让的界定

答

转租与租赁权转让的法律性质不同。前者是租赁权的转移，后者是授权他人使用权。两者的区别在于是否发生租赁权的移交。但无论是转租还是转让，都需要得到房东的同意。...查看全文

问房屋租赁合同中的转租条款

答

合法转租需满足两个条件：一是必须得到房屋所有权人的同意，否则无效；二是转租的租金不得高于原租金，如确实需要提高，提高的收入应归房屋所有权人所有。...查看全文

问租赁合同中无法转租房屋的规定

答

不能转租的房屋包括未征得出租人同意的房屋、公租房、廉租房以及其他法律规定的情形。根据2021年生效的《民法典》规定，承租人经出租人同意可以转租，但未经同意转租的出租人可解除合同。《公共租赁住房管理办法》规定，承租人转借、转租或擅自...查看全文

问房屋租赁合同中如何约定转租

答

房屋转租的情形包括：租赁合同明确约定、征得出租人同意、出租人知道或应当知道承租人转租未提出异议。转租需要征得出租人书面同意，转租的房屋可以是全部或部分，转租人从中获得收益，享有原出租人的权利和义务。转租合同需要注意二房东的身份证明...查看全文

问转租在房屋租赁合同中是如何规定的？

答

本文介绍了房屋转租所必须满足的两个条件以及房屋转租费的含义。同时，列举了房屋租赁合同纠纷的表现，包括租金违约纠纷、损害赔偿纠纷、房屋租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷和变更房屋用途纠纷。最后提醒房屋转租时需要注意相关法律法规，以免...查看全文

问房屋租赁与租赁权转让的异同点

答

房屋转租是指承租人将租赁的房屋再出租给第三人，形成两个独立但相互关联的合同关系。转租需要原出租人同意或租赁合同约定。承租权转让是指新承租人取代原承租人与出租人建立新的租赁关系，原承租人退出。承租权转让是将原合同一方的权利义务转让给...查看全文

问房屋租赁中转租合同有效力吗

答

房屋租赁中经出租人同意转租合同有效力。租赁合同中已经约定可以转租、或虽未约定但出租人明确表示同意转租的，承租人可以出租给第三人。新签订的租赁合同应符合双方意愿，转租时承租人不得在房屋内擅自搭建，不得拖欠租金，不得超过剩余租赁期限。...查看全文

问租赁合同中有关房屋转让的规定

答

根据民法典规定,房屋租赁转租需要经过出租人同意,否则出租人可以解除合同。如果承租人未经出租人同意擅自转租,出租人可以单方面解除租赁合同。同时,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效,但第三人造成租赁物损失的,承租人应当...查看全文

问公租房租赁合同的转租规定与建议

答

公共租赁住房是国家提供给中低收入群体的保障性住房，不可转租。违反规定的承租人应退回房源。可通过媒体曝光或拨打举报电话揭发公租房转租行为。公租房查询需经过三级审核和两级公示，最终在市住建委网站查询备案结果。办理过程需3-4个月，具体...查看全文

问关于房屋租赁合同中转租的规定是什么

答

法律分析:关于房屋租赁合同中转租的规定是:原租赁合同中已经约定可以转租、且原出租人同意转租的，承租人可以转租房屋；签订的新租赁合同符合承租人与次承租人双方意愿，转租时承租人不得在房屋内擅自搭建，不得拖欠租金，不得超过剩余租...查看全文

问关于房屋租赁合同中转租的规定是什么

答

关于房屋租赁合同中转租的规定是：原租赁合同中已经约定可以转租、且原出租人同意转租的，承租人可以转租房屋；签订的新租赁合同符合承租人与次承租人双方意愿，转租时承租人不得在房屋内擅自搭建，不得拖欠租金，不得超过剩余租赁期限。...查看全文

问关于房屋租赁合同中转租的规定是什么

答

法律分析：关于房屋租赁合同中转租的规定有： 1、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 2、第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 3、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 4、出租人知道承租人转租，但...查看全文

问房屋转租合同与租赁合同的关系是什么

答

租赁合同与转租合同的关系是房屋转租合同是在原房屋租赁合同的基础上成立的，因此原租赁合同不仅对转租合同有着制约作用，而且也是转租合同成立的前提条件，两个房屋租赁合同具有主合同与附合同的关系。一、大连房屋租赁登记备案证明如...查看全文

问探讨房屋租赁中转租合同的有效性

答

房屋租赁中转租合同有效力，但需遵守约定和出租人同意。转租需注意查看原合同、费用承担、期限、付款方式、维修责任等事项。租赁合同与转租合同为主合同与附合同关系，租赁合同对转租合同具有制约作用。...查看全文

问房屋租赁合同中未写明转租条款,否可以转租

答

房屋转租房屋租赁合同中未写明转租条款，如果经得房东同意，可以转租，如果未经同意的，不得转租。租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人也不擅自转租。承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁...查看全文

问房屋租赁合同中未写明转租条款,否可以转租

答

法律分析：房屋租赁合同中未写明转租条款，如果经得房东同意，可以转租，如果未经同意的，不得转租。租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人也不擅自转租。承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。转租注意事项...查看全文

问转租与转让：租赁合同的合法性

答

根据《民法典》第七百一十六条的规定，如果承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。在此情况下，原承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效，但如果第三人对租赁物造成损害，原承租人需要承担赔偿责任。如果承租人未经出租人同意转租，出租人...查看全文