二手房卖方违约责任如何界定及赔偿方法？-法律问答|晖律网

二手房卖方违约责任如何界定及赔偿方法？

回答于2024-04-23 阅读（1693）

律师回答

摘要：二手房卖方违约应根据合同约定赔偿买方，包括支付违约金或赔偿损失。根据《民法典》规定，违约金过高可适当减少，过低可予增加。未支付款项的可以请求支付，非金钱债务的可以请求履行。违约责任根据合同约定或根据损失大小选择合理违约责任方式。涉及严重违法或欺诈行为需追究刑事责任。具体处理需依法规定，情况具体分析。

一、二手房卖方违约怎样赔偿买方?
二手房卖方违约的可以按照合同中约定的情况来赔偿处理，约定了违约金的可以支付违约金，未约定违约金的可以对造成的损失进行赔偿，根据《民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《民法典》对于违约责任的规定
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
第五百八十一条当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。
第五百八十二条
履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
涉及到违约责任的具体认定情况，是需要严格基于上述法律中规定情况来处理的，特别是不同的违约行为所认定的违约责任是不同的，
涉及到还存在严重的违法事实或者欺诈诈骗行为的，还需要追究有关刑事责任，具体情况结合实际而定。

延伸阅读

结语：二手房卖方违约应按合同约定进行赔偿，包括支付违约金或赔偿损失。根据《民法典》第五百八十五条，当事人可约定违约金或赔偿额计算方法。如约定违约金低于损失，法院可增加；如过高，法院可适当减少。违约方需支付违约金后仍应履行债务。《民法典》还规定了违约责任，包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。具体违约责任根据不同情况而定，涉及严重违法或欺诈行为的还需追究刑事责任。根据实际情况，需依法严格处理违约行为及责任。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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