购房合同签订时需要注意哪些关键细节？-法律问答|晖律网

购房合同签订时需要注意哪些关键细节？

回答于2024-04-22 阅读（1130）

律师回答

摘要：合同条款应明确规定房屋面积、价格、付款方式和房屋质量，以及交房期限和违约责任。购房者应关注套内建筑面积不减少、公摊面积不增大，并约定超出范围的处理方式；价格条款应限制发展商加价和不合理费用；付款方式应详细规定；购房者可申请贷款并在合同生效前取消合同；购房者应细读质保书；交房日期应明确，约定延期责任；违约金应提高以约束开发商。

关于房屋面积方面的条款
目前交付房屋时，建筑面积往往增大(不超过3%)，但却是套内建筑面积减少、公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等，比如2%，并约定超出此范围怎么办，如能否退房，退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。
关于价格、收费、付款的条款
对于价格条款，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额，分期付款的步骤、时间、数额等。
另外，可规定买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议购房者无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，以留给自己一个冷静期。
关于房屋质量的条款
购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。
关于交房期限和条件的条款
交房日期最好用数字的大写形式。另外，开发商往往会利用后面的空格约定”由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕，坚决要求划去这样的约定，否则，开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。
另外，开发商惯用手法就是约定低得惊人的逾期交房违约金，让其违约成本远低于其守约成本。解决的办法就是增加其违约成本，将违约金比例提高到令其不敢违约的地步。

延伸阅读

结语：购房合同中关于房屋面积、价格、付款和质量的条款应该得到重视。对于房屋面积，合同应明确约定套内建筑面积不得减少超过2%，公摊面积不得增大超过2%的限制，并规定超出此范围的处理方式。价格条款应详细约束开发商不得随意加价，并排除其他不合理费用。付款方式条款应明确规定定金的缴纳时间、数额，以及分期付款的步骤、时间、数额等。此外，建议加入申请贷款后退房的条款，给购房者一个冷静期。购房者应认真审查质保书，并将其作为合同附件。交房期限应明确以数字的大写形式表述，并警惕开发商利用后面的空格规定违约责任免除的情况。对于逾期交房违约金，应提高违约成本，使其不敢违约。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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