七种房屋不能买卖的是：
1、房地产开发公司以出让方式取得的土地使用权，但未取得土地使用权证书；
2、没有房屋所有权证书的房屋；
3、依法收回土地使用权的；
4、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的房屋；
5、权属有争议的；
6、共有房屋，未经其他共有人书面同意的；
7、法律、行政法规规定禁止房屋转让的其它形式。
什么房屋不能进行买卖
不能进行买卖的房屋有：
1.未依法取得房屋所有权证的房屋；
2.只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；
3.鉴定为危房的房屋；
4.在农村集体土地上兴建的房屋；
5.已经被列入拆迁公告范围的房屋；
6.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
7.所有权有纠纷的房屋；
8.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；
9.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋。
如何处理小产权房屋买卖纠纷？
当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。
房屋买卖时如何处理卖方违约的情况
房屋买卖合同卖方违约的情况下的赔偿，首先是看房屋买卖合同里面有没有约定，就按照约定，如果没有约定的话，那么就按照法律的规定来。
判决违约金一般是要低于房屋评估价值的30%，因为违约金不能够过高。这种情况你可以向法院提起诉讼，要求对方承担违约责任。
买方可以要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
房屋买卖合同纠纷如何处理才是有效的
房屋买卖合同纠纷可以向仲裁委员会申请仲裁。不过申请仲裁的前提是双方有仲裁协议。发生纠纷时受害一方就可以根据购房合同中的仲裁条款或者双方另签的仲裁协议向仲裁委员会提出申请，而且在仲裁委员会的仲裁结果对当事人双方都有法律上的约束力。
购房者通过协商、调解乃至仲裁都无法解决纠纷，可以向当地法院提起民事诉讼解决问题。
房屋买卖合同如何能生效，房屋买卖合同书
房屋买卖合同生效应当具备以下要件：
一是当事人必须具有相应的民事行为能力。
自然人作为合同当事人，必须具备《民法典》规定的民事行为能力。即作为合同主体的自然人，应该是具有完全行为能力的自然人。
作为合同主体的法人、非法人组织，它们的行为能力是不同的，法人、非法人组织只有在登记核准的经营范围内从事经济活动，才具有法律效力，法人、非法人组织只有在它们的经营范围内签订的合同，才受法律保护。
二是意思表示真实。
意思表示真实为一切民事法律行为的生效条件。
如果合同当事人的意思表示不真实、或以欺诈、胁迫的手段、或者乘人之危、或逃避法律的行为，或在违背真实意思的情况下所为的行为，都将导致合同不发生法律效力。
三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
合同的内容和目的不得违反国家法律、法规的强制性规定；在法律、法规没有规定时，不得违反国家有关规定的禁止性规定。同时，合同的内容和目的不得损害他人利益和危害国家利益、社会公共利益。
此外在法律有明确规定的情况下合同还应当符合法定形式。
【法律依据】
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
